فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
این روزها از هر خیابان و کوچه‌ای که گذر می‌کنیم،
آپارتمان‌های زیادی را مشاهده می‌کنیم که در حال ساخت هستند.
حتی در محله‌های قدیمی با بافت سنتی نیز تعداد خانه‌های قدیمی انگشت شمار است.
و آپارتمان‌های چند طبقه در این محله‌ها نیز بیشتر خودنمایی می‌کنند.
گسترش شهر نشینی،
رشد جمعیت و البته بازار پر سود مسکن از عوامل روی آرودن افراد به ساختوساز باشد.
صاحبان خانه‌های کلنگی و قدیمی با یک سرمایه‌گذار با تجربه و متخصص در ساختوساز،
یک قرارداد مشارکت مدنی با عنوان قرارداد مشارکت در ساختوساز می‌بندند.
طی قرارداد مشارکت در ساخت،
مالک و سازنده در ساختوساز یک ساختمان شریک می‌شوند.
گاهی اختلاف بین مالک و سازنده باعث می‌شود که یکی از طرفین بخواهد اقدام به فسخ قرارداد مشارکت ساخت کنند.
قرارداد مشارکت در ساخت:
بازار مسکن یکی از بازارهای پر سود اقتصادی در ایران است.
علی‌رغم تمام نوساناتی که گریبان‌گیر این بازار مسکن است،
معمولاً افراد سود خوبی از سرمایه‌گذاری در این بازار به دست می‌آورند.
یکی از مصادیق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن،
مشارکت در ساخت است.
مشارکت در ساخت به چه معناست؟
مشارکت در ساخت یعنی،http://www.law.com
مالک یا مالکان یک زمین با یک یا چند سرمایه‌گذار در ساخت یک ساختمان مشارکت می‌کنند،
بنابراین قراردادی بین آنها با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت،
بسته می‌شود.
قرارداد مشارک در ساخت یکی از انواع قراردادهای مشارکت مدنی است.
قراردا مشارکت مدنی یکی از پرکاربردترین قراردادها در فضای کسب‌وکار است.
طبق تعریف قانون مدنی جمهوری اسلامی،
مشارکت مدنی عبارت است از:
درآمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد،
به نحوء مشاع،به منظور انتفاع،طبق قرارداد.
قرارداد مشارکت مدنی در فعالیت‌های اقتصادی متفاوت است مانند:
صادرات و واردات کالا،تولید،ساخت مسکن،انبوه‌سازی و غیره مورد استفاده قرار می‌گیرد.
قرارداد مشارکت مدنی به سه دسته تقسیم می شود:
1_قرارداد مشارکت در ساخت.
2_قرارداد مشارکت مدنی با بانک.
3_قرارداد مشارکت مدنی خصوصی.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:
همان طور که توضیح دادیم طی قراردادهای مشارکتی در ساختوساز،
زمین و سهم آورده،
سازنده تقبل هزینه‌های ساخت و ساز است.
گاهی بین مالک و سازنده اختلافاتی شکل می‌گیرد،
این اختلافات ممکن است منجر شود که یکی از طرفین قراداد اقدام به فسخ قرارداد مشارکت ساخت کند.
اما این سوال مطرح است که:
آیا فسخ قرارداد مشارکت ساخت به راحتی است؟
و طرفین می‌توانند در صورت بروز اختلاف و خطا این قرارداد را یک طرفه فسخ کنند؟
بعضی افراد به خصوص مالکان که تجربه و آگاهی کمتری نسبت به سازندگان دارند،
تصور می‌کنند که در صورتی که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند،
می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت ساخت نمایند.
این تصور غلط است.
قرارداد مشارکت از نوع قراردادهای لازم است و قرارداد لازم به این معنا است که هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند،
جزء در شرایط ویژه.
این سوال پیش می‌آید که طرفین در چه صورتی حق فسخ دارند؟
حق فسخ یعنی اختیار بر هم زدن معامله یا قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن خیار می‌گویند.
در قراردادهای مشارکت در ساختوساز که از نوع قراردادهای لازم است،
حق فسخ در صورتی است که قانون تعیین کرده است.
و یا در قرارداد به آن اشاره شده باشد و طرفین به آن توافق کرده باشند.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:
گفتیم که قرارداد مشارکت در ساخت،
از جمله قراردادهای مشارکت مدنی و از نوع قراردادهای لازم است.
در قراردادهای مشارکتی در ساختوساز در دو حالت حق فسخ وجود دارد:
1_خیارات قراردادی.
2_خیارات قانونی.
اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به طور صریح به حق فسخ طرفین اشاره شود،
و یکی از طرفین با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند،
خیار فسخ قراردادی می‌گویند.
در قانون مدنی نیز چند مورد خیار فسخ پیش‌بینی شده است،
که به این خیارات،https://www.mehdadgar.ir
خیارات قانونی می‌گویند.
اگر طرفین بخواهند با رجوع به خیارات قانونی،
اقدام به فسخ کنند دادگاه در مورد فسخ تصمیم می گیرد.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت،
هر یک از طرفین مواردی را برای حق فسخ تعیین می‌کنند،
به این ترتیب مالک و سازنده می‌توانند از حق فسخ که در قرارداد مشخص شده است استفاده کنند.
حق فسخ قرارداد یا با توافق طرفین و یا به واسطه حکم قانون ایجاد می‌شود.
ممکن است در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت شرط حق فسخ برای یکی از طرفین تعیین نشده باشد،
اما این به این معنی نیست که نتواند اقدام به فسخ قرارداد کنند.
در این شرایط با خیارات قانونی می‌توان از مجاری قانونی اقدام به فسخ قرارداد کرد.
شرایط حق فسخ در قراردادهای مشارکت ساخت برای مالک و سازنده متفاوت است.
و هر یک طی شرایطی و با ادله کافی می‌تواند از طریق دادگاه اقدام به فسخ قرارداد کنند.
حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت:
در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند،
مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت اقدام کند.
در صورت مشاهده چنین تخلفاتی مالک می‌تواند اقدام به فسخ کند:
1_تأخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت تعیین شده در قرارداد.
2_تأخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی در قرارداد.
3_انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل:
صلح،وکالت،بیع،مشارکت و نمایندگی.
4_عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد:
ضوابط ساخت و ساز،نقشه‌ها،طرح‌های اجرایی،فروش و پیش فروش.
چنانچه در خصوص موضوع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت سؤالی یا پرونده ای داشته اید می توانید با وکلای مؤسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری تماس حاصل فرمایید.