الزام به تفکیک ملک 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
تفکیک به معنای تقسیم کردن زمین یا ملک به قسمت های کوچک تر توسط مالک و یا شرکاء یک ملک می باشد.
بعضی از افراد در ارتباط با زمینی که می‌خواهند تقسیم کنند با مشکلاتی مواجه می‌شوند.
و در نهایت مجبور به طرح دعوی الزام به تفکیک ملک می‌گردند.
در دعوای الزام به تفکیک ملک طرفین دعوی به دو گروه اشخاص حقیقی و حقوقی تقسیم‌بندی می‌شوند.
تفکیک،
تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر می باشد.
در تفکیک لازم نیست که مال غیرمنقول مشاع باشد.
یعنی شخص می تواند با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد آن را به قطعات کوچک تر تقسیم نماید.
در مال مشاعی چنانچه یکی از شرکاء درخواست تفکیک را داشته باشد و دیگران با آن موافقت ننمایند،
وی می تواند با طرح این دعوا الزام آنها را به تفکیک،
از دادگاه تقاضا نماید.http://www.law.com
تفکیک ملک به این صورت انجام می گیرد که متقاضی تقاضای تفکیک ملک خود را تهیه در دفاتر اسناد رسمی به همراه نقشه تفکیک ملک،
به اداره ثبت محل ارائه می‌دهد.
پس از بررسی پرونده ی ارائه شده توسط اداره ثبت،
پرونده متقاضی همراه با نقشه تفکیک،
جهت تأیید و موافقت با تقاضای تفکیک به شهرداری محل ارجاع داده می‌شود.
اگر پس از گذشت2ماه از تاریخ ارجاع به شهرداری،
پاسخی بابت تقاضای تفکیک داده نشد اداره ثبت می‌تواند اقدام به تفکیک نماید.
طرح دعوی الزام به تفکیک ملک:
در دو حالت ممکن است دادخواست الزام به تفکیک ملک تقدیم شود:
حالت اول:
گاهی اوقات ممکن است با توجه به وجود همه شرایط قانونی،
اداره ثبت اسناد و املاک،
نسبت به انجام تفکیک ملک اقدام ننماید و یا پس از گذشت دو ماه از تاریخ استعلام و عدم پاسخگویی شهرداری،
نسبت به تفکیک ملک اقدام ننماید.
در این گونه موارد،
علاوه بر حفظ حق طرح شکایت کیفری،
حسب مورد در دادسرای ویژه کارکنان دولت و یا دادسرای عمومی،
می توان دادخواست الزام به تفکیک ملک را به طرفیت اداره ثبت اسناد و شهرداری تقدیم دادگاه حقوقی نمود.
حالت دوم:
زمانی که شخصی،
آپارتمانی را قبل از صدور صورت مجلس تفکیکی و حتی قبل از تفکیک آپارتمان خریداری می‌نماید،
بر اساس قرارداد طرفین،
معمولا فروشنده ملزم به تفکیک آپارتمان میباشد.
در صورت عدم اقدام فروشنده به تفکیک مورد معامله،
خریدار می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی،
دادخواست الزام به تفکیک مورد معامله را تقدیم نموده،
و دعوای الزام به تفکیک مورد معامله قابلیت استماع در این حالت را دارد.
مرجع صالح رسیدگی به دعوی الزام به تفکیک ملک:
طبق ماده150قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول یعنی ملک است.
اگرملک سابقه ثبتی نداشته باشد،
مالک یا مالکین خود تفکیک را انجام می دهند.
در این صورت نیازی به طرح در دادگاه نیست.
اما اگرباهم اختلاف داشته یاشهرداری یا جهاد کشاورزی و یا بنیادمسکن از تفکیک جلوگیری نماید،
دعوا باید به طرفیت آنان باشد و در دادگاه اقامه دعوی شود.
یا این که اداره ثبت بنا به دلایلی درخواست تفکیک را رد نماید.
طرفین دعوای الزام به تفکیک ملک چه کسانی هستند:
درصورتی که اختلاف بین شرکاء باشد،
درخواست از سوی یک یا برخی از آنان علیه سایرشریک یا شرکاء انجام می شود.
و درصورتی که درخواست علیه ادارات یا سازمان های مرتبط باشد،
مالک یا مالکین در این صورت خواهان هستند.
واداره ثبت اسناد که باید عمل تفکیک را انجام دهد.
تفکیک و افراز چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
افراز به معنای تقسیم نمودن مال غیر منقول مشاع،
میان شرکاء به اندازه ی سهم هر یک از آن ها می باشد.
در افراز بایستی که حتما ملک به شکل مشاع باشد.
ولی در تفکیک،
هنگامی که مالک تنها یک نفر باشد،
می تواند نسبت به تفکیک ملک اقدام کند.
چنانچه ملک مشاعی تفکیک گردد،
اشتراک آن باقی می ماند.
ولی در افراز ملک مورد نظر از حالت مشاع خارج شده و سهم هر کدام از شرکاء مشخص و تفکیک می شود.
مبنای افراز طبق سهم هر یک از شرکاء می باشد.
اما در تفکیک،
مبنا این است که فروش هر یک از قطعات ساده تر انجام گیرد.
چنانچه در افراز اختلافی پیدا شود،
تعیین تکلیف با دادگاه است.
اما در تفکیک در صلاحیت اداره ثبت می باشد.
گفتنی است اداره ی ثبت این صورت مجلس را در3نسخه تنظیم می کند.
یک نسخه برای ملک،https://www.mehdadgar.ir
یکی برای دفترخانه و دیگری برای بایگانی شدن در پرونده ی ثبت می باشد.
تفکیک آپارتمان به چه صورت است:
چنانچه چند ساختمان به شکل مجزاء در یک زمین بنا شده باشند،
و طبق پایان کار دارای مشاعاتی مثل:
انبار،راه رو و سیستم برودتی و غیره باشند،
اداره ی ثبت تنها با رعایت قوانین به تفکیک اعیان می پردازد.
و در مواقعی که این ساختمان ها دارای مشاعات نباشند،
داره ی ثبت فقط نسبت به تفکیک کردن اعیان و عرصه اقدام خواهد کرد.
کاربرد صورت مجلس تفکیکی:
صورت مجلس تفکیکی با سه هدف زیر انجام می شود:
1_با هدف صادر شدن اسناد قطعات مفروزی.
2_با هدف تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی.
3_با هدف فروش قطعات مفروزی.
چنانچه در خصوص موضوع الزام به تفکیک ملک سؤالی یا پرونده ای داشته اید می توانید با وکلای مؤسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری با شماره 77723606 و 77724264 تماس حاصل فرمایید.