12 نکته در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک
الزام به تنظیم سند رسمی ملک
یکی از مباحث مهم در علم حقوق،
الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد.
برخی نکات کلیدی مرتبط ب دعوی:
1_اگر ملک در قید بازداشت باشد،
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
2_در این که به صورت توامان امکان مطالبه ی وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک،
به تنظیم سند رسمی وجود دارد،
بین محاکم اختلاف نظر است.
3_خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی،
از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت،
مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند.
صدور دستور موقت،http://www.law.com
مستلزم پرداخت مبلغی که از 10 درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود،
به عنوان خسارت احتمالی است.
پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن،
خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.
4_اگر در قرارداد،
موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد،
اصل بر فوری بودن انتقال سند است.
در چنین حالتی بهتر است،
خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.
5_در صورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه،
به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد،
خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.
برای اطلاعات بیشتر می توانید از طریق سایت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 2
مطالعه فرمایید.
6_در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک،
بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک،
مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.
7_اگر خواهان مبایعه نامه عادی که اثبات کننده ی معامله بین طرفین است را نداشته باشد،
می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،
دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند.
در چنین حالتی دادگاه،
ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده ی وجود قرارداد فروش ملک است،
رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بیع،
حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال،
صادر می شود.
باید توجه کرد که خواسته ی اثبات وقوع بیع با خواسته ی اثبات مالکیت،
متفاوت است که در جای خود به آن پرداخنه شده است.
8_الزام خوانده به تنظیم سند رسمی،
فرع بر صحت قرارداد است.
بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع،
اصل بر صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند،
ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد،
حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.
9_دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال،
نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثیت نشده،
باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود.
10_محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی،
مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رأی الزام به تنظیم سند،
خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند.
مگر این که در قرارداد به صراحت،
تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل،
مورد توافق قرار گرفته باشد.
11_گواهی دفترخانه ی اسناد رسمی،
مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه،
بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی می تواند،
تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند.
از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود،
خریدار می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
12_مفاصا حساب مالیاتی،
اگر چه اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم برای کلیه ی املاک،
و اخذ مفاصا حساب تأمین اجتماعی،
موضوع ماده 37 قانون تأمین اجتماعی برای املاک،
مشمول قانون مذکور جزو پیش نیاز های الزامی انتقال رسمی مالکیت است،
ولی اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجراییه،
طبق ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی،
می توان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد.
البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال،
بدهی دیگری به اداره ی مالیات داشته باشد،
مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات،
نمی توان به استناد اجراییه صادر شده،
الزام محکوم علیه به پرداخت مالیات های فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه ای تقدیم کرد.
بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست،
درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیات های موضوع ملک،
و نیز بدهی های دولتی موضوع ملک نیز قید شود.
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
چنانچه در خصوص موضوع الزام به تنظیم سند رسمی ملک سؤالی یا پرونده ای داشته می توانید با شماره تماس 09121597687 و یا ایمیل mehdadgar@gmail.com ارتباط حاصل
فرمایید.