وکیل دعاوی ملکی قسمت 25
الزام به رفع مزاحمت
در دعوای رفع مزاحمت از ملک متصرف ملک درخواست جلوگیری از مزاحمت شخصی را مطرح کند بدون اینکه ملک را از تصرف متصرف خارج کرده باشد نسبت به تصرفات او مزاحم ایجاد کرده است و اجازه ی بهربرداری مناسب متصرف را از ملک نمی دهد.
قلع و قمع بنای غیر مجاز
همانطور که در ابتدای مقاله نیز گفته شد، قلع و قمع بنای غیر مجاز به معنای تخریب کردن ساختمانی می باشد که به صورت غیر قانونی و غیر مجاز در یک محل تاسیس شده باشد. ساخت و ساز و احداث بنا در هر منطقه همواره با قوانین و مقررات مختلفی تنظیم میگردد. قوانین احداث بنا به موارد مختلفی مانند اندازه و نوع ساختمان، نحوه ساخت، استفاده از زمین، ایمنی و محیط زیست مربوط می شود.
در ایران قوانینی در رابطه با ساخت بنا در مناطق غیر مجاز و بدون در نظر گرفتن قوانین احداث بنا وجود دارد که در صورت رعایت نکردن هر یک از آن ها و تاسیس بنا به صورت غیر مجاز، از طرف شهرداری جریمه خواهید شد.
اگر بخواهیم به زبان ساده قلع و قمع بنای غیر مجاز را توضیح دهیم میتوانیم بگوییم، فرض کنید شخصی یک ملک زراعی را برای مدت معین از مالک اجاره کند. حال شخص ثالثی با ورود به اراضی مورد نظر اقدام به احداث بنا و یا کشت و زرع در آن می کند. مالک منافع یا همان مستاجر می تواند از دادگاه تقاضای قلع و قمع بنا نماید.
ساخت بنا به صورت غیر مجاز عواقب جدی دارد که یکی از اصلی ترین و تاثیر گذار ترین آن ها، حکم تخریب می باشد. برای سیاخت و تاسیس یک بنا باید مراحل متعددی را طی نمایید که یکی از مهمترین آن ها مجوز ساخت می باشد.
برای جلوگیری از قلع و قمع بنا افراد باید ابتدا در شهرداری با ارائه مدارک و اسناد مربوطه اقدام به دریافت مجوز ساخت نمایند. حتی اگر بخواهید در روستا و زمین کشاورزی خود خانه بسازید باید را از شهرداری منطقه مورد نظر خود دریافت نمایید.
پس در رابطه با پاسخ این سوال که قلع و قمع بنای غیر مجاز چیست با توجه به گفته های بالا میتوان گفت، دعوای قلع و قمع بنا نوعی از دعاوی ملکی می باشد که در آن متصرف بدون اذن مالک و یا بدون مجوز قانونی یا مجوز قراردادی اقداماتی مانند احداث بنا یا کاشتن درخت و زراعت در ملک داشته باشد.
شخص ذی نفع می تواند دادخواست قلع و قمع بنای غیر مجاز را در دادگاه به قاضی تقدیم کند. خواهان در دعوای قلع و قمع فردی است که در ملک او به صورت غیر قانونی احداث بنا یا کاشت درخت کرده و شخصی که در ملک دیگری بنا احداث کرده و یا درخت کاشته است در دادگاه و این نوع دعاوی خوانده به حساب می آید.
تبدیل حکم قلع و قمع به جریمه
یکی از اصلی ترین مواردی که همواره ذهن افراد را در رابطه با رای قلع و قمع مستحدثات به خود درگیر نموده است این موضوع می باشد که چگونه میتوان حکم قلع و قمع را به جریمه نقدی تبدیل نمود؟ قبل از شروع بررسی این مورد باید بگوییم تبدیل حکم قلع و قمع به جریمه پروسه ای زمان بر و پیچیده می باشد که نیازمند داشتن دانش و اطلاعات کافی در زمینه املاک و مجوز ساخت است
قانون جدید ماده صد شهرداری از حیث تبدیل رای تخریب به جریمه در یکی از بندهای قانون بودجه سال جاری (1402) آمده است.
متن بند تبدیل حکم قلع و قمع به جریمه در ماده صد شهرداری در سال 1402 بیان می دارد:
الف) صرفاً شامل تخلفاتی می گردد که در محدوده شهر واقع شده است و شامل پرونده های ماده 100 حریم شهر نمی گردد. ب) پرونده مربوطه بایستی تا قبل از پایان سال 1400 تشکیل و منجر به صدور رای قطعی شده باشد. ج) ساخت وسازی که بر خلاف اصول سه گانه فنی، بهداشتی و شهرسازی باشد و استانداردهای لازم در آن رعایت نگردیده و استحکام بنای آن توسط شهرداری تأیید نگردد و یا تجاوز به معابر شهر و یا املاک مجاور و یا پیش آمدگی داشته باشد و یا تغییر کاربری باغات و فضای سبز صورت گرفته باشد،نمی تواند از این امتیاز بهره مند گردند و آرای صادره سابق معتبرند.
د) تبدیل رای تخریب به جریمه و قلع بنا در ساختمان منوط به آن است که متقاضی عوارض و جریمه را بر اساس ضرایب مندرج در بند زیر در مهلت قانونی پرداخت نماید.
به منظورتعیین تکلیف ساختمان ها و مستحدثاتی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه در محدوده شهرها ساخته شده و تا قبل از پایان سال ۱۴۰۰ پرونده آنها در کمیسیون ماده (۱۰۰) قانون شهرداری ها طرح و منجر به صدور رأی قطعی گردیده است:
۱- چنانچه ساخت وساز صورت گرفته بر خلاف اصول سه گانه فنی، بهداشتی و شهرسازی باشد و استانداردهای لازم در آن رعایت نگردیده و استحکام بنای آن توسط شهرداری تأیید نگردد و یا تجاوز به معابر شهر و یا املاک مجاور و یا پیش آمدگی داشته باشد و یا تغییر کاربری باغات و فضای سبز صورت گرفته باشد، حکم صادره توسط کمیسیون لازم الاجرا است.
۲- در رابطه با قلع و قمع بنا بدون حکم قطعی، چنانچه ساخت و ساز صورت گرفته بر خلاف مفاد پروانه یا بدون پروانه ساختمانی بوده و لکن شهرداری آن مستحدثات را از نظر اصول سه گانه فنی، بهداشتی و شهرسازی تأیید نماید، پس از احراز مالکیت مالک وی موظف است علاوه بر عوارض صدور پروانه نسبت به بخش پرداخت نشده را تا پایان دی سال ۱۴۰۲ مطابق برگه پرداخت صادرشده به حساب شهرداری واریز نماید.
احکام صادرشده قطعی مبنی بر قلع و قمع با تأیید شهردار، با رعایت مفاد این قسمت به واریز نقدی عوارض بدل خواهد شد و در صورت عدم واریزی نقدی و صد درصدی (۱۰۰%) عوارض و جریمه تا تاریخ ۱۴۰۲/۹/۳۰ مجدداً به حکم اولیه بازخواهد گشت.
۳- پس از واریز عوارض نقدی به حساب شهرداری ها، حکم قلع و قمع بنا صادرشده توسط کمیسیون ماده (۱۰۰) قانون شهرداری ها، کان لم یکن تلقی میگردد .
۴- شهرداری‌ها موظفند کلیه وجوه حاصل را صرفاً جهت توسعه حمل و نقل عمومی در آن شهرهزینه نموده و گزارش جزئیات درآمدی و هزینه کرد آن را به صورت ماهانه به وزارت کشور اعلام نمایند . ۵- واریز عوارض صدور پروانه در این بند، مشمول هیچ گونه تخفیفاتی نخواهد بود.
همانطور که در متن ماده قانونی تبدیل حکم قلع و قمع به جریمه در سال 1402 نیز مشاهده میکنید، عملیات اجرای حکم قلع و قمع بنای غیر مجاز بعد از قطعی شدن رأی و حکم قلع و قمع شهرداری شروع می شود و پس از صدور اجراییه واحد اجرا رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام می نماید.
در ادامه در رابطه با شرایط قلع و قمع مستحدثات غیر قانونی و همچنین رای وحدت رویه قلع و قمع بنا به صورت جامع صحبت کرده ایم.
لازم به ذکر است تصرف در ملک مشاع بدون اجازه شریک و ایجاد تصرف عدوانی ملکی در مال مشاع جرم محسوب شده و متناسب با نوع آن مجازات خاص خود را دارا می باشد.
جلوگیری از حکم قلع و قمع
همانطور که بالاتر نیز گفته شد بر اساس ماده 10 قانون مدنی حکم قلع و قمع شهرداری، حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی، تغییر کاربری محسوب می شود.
تبصره 1 قلع و قمع بنای احداثی– چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
تبصره 2 قلع و قمع بنای احداثی – مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
لازم به ذکر است که مرجع اصلی رسیدگی به مواردی همچون دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز، دادگاه صالح می باشد و طرفین دعوی باید برای پیگیری از پرونده مورد نظرشان در این مرجع اقدام نماید
حکم قلع و قمع چیست
در رابطه با پاسخ این سوال که حکم قلع و قمع چیست باید بگوییم حکم قلع و قمع در واقع حکمی می باشد که توسط قاضی در دادگاه برای تخریب بنای غیرقانونی ساخته شده می باشد. این نکته را در نظر داشته باشید که برای پیروزی در دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز باید شرایط زیر را دارا باشید:
-
شش دانگ ملک باید برای خواهان باشد
-
احداث بنا بدون اذن و رضایت مالک صورت گرفته باشد
-
قلع و قمع بنا همزمان با خلع ید و رفع تصرف عدوانی یا پس از آن درخواست شود