مطالبه وجه بابت،ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت

مبنآی حقوقی دادخواست :

چنانچه ملکی به شرط دارا بودن مقدار معین ، فروخته شود ؛ اما پس از معامله ،خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر از آن چه که در قرار داد معین شده ، کمتر است و به عبارت دیگر ملک ،کسری مساحت دارد ، خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین در موردی که ملک نسبت به متراژی که در قرار داد شرط شده است ،مازاد مساحت دارد ،فروشنده حق فسخ قرارا داد را خواهد داشت .البته به این شرط که موقع فروش ملک از مساحت واقعی ملک ،بی اطلاع بوده باشد.

اما در مواردی ممکن است ، طرفین در قرارداد توافق کنند که در صورت کسری یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرار داد را ندارند و صرفا می توان ما به التفاوت کسری و یا مازاد مساحت را مطالبه کرد.در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود می بیند ، حق خواهد داشت ما به التفاوت کسری یا مازاد را از طرف مقابل ، مطالبه کند.

مطالبه ثمن قرارداد

طرفین دعوی :

در صورت کسری مساحت نسبت به میزان مندرج در قرار داد خریدار به عنوان خواهان حق مطالبه ما به التفاوت را از فروشنده دارد.در جایی که ملک بزرگ تر از مقدار توافق شده است فروشنده می تواند ما به التفاوت مازاد مساحت را از خریدار مطالبه کند.

مرجع صالح برای رسیدگی :

از آن جایی که خواسته دین است ، خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرار داد و یا محل انجام تعهد ،طرح دعوی کند .چنان چه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت ، باشد بنا به قیمت روز کمتر از صد ملیون تومان در  دادگاه صلح مطرح می شود.

نحوه اجرای رای :

بعد از آنکه رای قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود.برای اینکه مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد .

در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری /بانک مرکزی/اداره ثبت  اسناد و املاک و سایر ارگان ها اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی کرد.

پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود.اگر اموالی از محوم علیه در دسترس نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بکند.اگر سند مالکیت ملک موضوع قرار داد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن قرار داد و خسارت وجود دارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

ارزش ما به التفاوت کسری مساحت بر اساس قیمتی که در قرار داد برای کل ملک مشخص شده است محاسبه می شود.

چنانچه ملکی به شرط دارا بودن مقدار معین فروخته شود، اما بعدا خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر کمتر از مقدار معین شده در قرارداد است، خریدار حق فسخ معامله را دارد و چنانچه فروشنده بعد از انعقاد عقد متوجه شود که مساحت ملک از مقدار معین شده در قرارداد بیشتر است، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.چنانچه طرفین در قرارداد توافق کرده باشند، که در صورت کسری و یا مازاد مساحت، صرفا می توانند مابه التفاوت را دریافت دارند، در چنین شرایطی حق فسخ ندارند و فقط حق اخذ مابه التفاوت کسری و یا مازاد مساحت را دارند.ارزش مابه التفاوت کسری مساحت بر اساس قیمتی که در قرارداد برای کل ملک مشخص شده است، محاسبه می شود.اگر در قرارداد، راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری و یا مازاد مساحت توافق نشده باشد، شخص ذی نفع فقط حق فسخ قرارداد دارد و نمی تواند وجهی بابت این موضوع مطالبه کند.کسری مساحت در قرارداد پیش فروش از قاعده پیش گفته، تبعیت نمی کند و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 عمل می شود.

مواد قانونی مرتبط با این مبحث از جمله ماده 20 و 384 و 385 قانون مدنی می باشند.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fara.jri.ac.ir%2FJudge%2FText%2F24080&psig=AOvVaw1fd0GNL_vbk6GeCrkzd_Sb&ust=1715151850877000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwig6_3Y_PqFAxUAAAAAHQAAAAAQBA

کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است، لذا رسیدگی به خواسته مطالبه مابه التفاوت کسری و یا مازاد مساحت زمین در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده و یا محل انعقاد عقد می باشد.چنانچه ملکی به شرط دارا بودن مقدار معین فروخته شود اما پس از معامله خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر از آن چه که در قرارداد معین شده کمتر است به عبارت دیگرکسری مساحت دارد ، خریدار حق فسخ معامله را دارد.( مطالبه وجه بابت کسری و یا مازاد مساحت )همچنین در موردی که ملک نسبت به متراژی که در قرارداد شرط شده مازاد مساحت دارد، فروشنده حق فسخ را خواهد داشت.البته به این شرط که در موقع فروش ملک از مساحت واقعی بی اطلاع بوده باشد.اما در مواردی، ممکن است طرفین قرارداد توافق کنند که در صورت کسری و یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارند و صرفاً می توان ما به التفاوت کسری و یا مازاد را مطالبه نمود. در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود می بیند حق خواهد داشت ما به التفاوت کسری یا مازاد را از خریدار مطالبه کند.وکیل دعاوی ملکی اشعار می دارد، از آن جایی که خواسته مطالبه وجه ما به التفاوت کسری و یا مازاد مساحت است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند. البته چنانچه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن است ، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود.در اینگونه دعاوی املاک بعد از این که رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود . برای اینکه مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی ،اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد.وکیل املاک می گوید پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد بهماده 3 نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بنماید.اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد.به موجب ماده 385 قانون مدنی؛ چنانچه مبیعی همچون خانه که قابل تجزیه نبوده یا تجزیه آن با خسارت همراه است، در زمان تحویل برخلاف مقدار توافق شده، کسری یا فزونی مساحت داشته باشد، در فرض کسری خریدار و در فرض فزونی فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهند داشت. این ماده حکم کلی را در خصوص مبیعی همچون خانه مسکونی مشخص نموده است. لیکن باید گفت با توجه به وضع قانون خاص در خصوص ساختمان‌های پیش‌فروش شده، حکم عام قانون را نمی‌توان نسبت به ساختمان‌های مزبور اجرا کرد چرا که در قانون پیش فروش ساختمان، ضمانت اجرای درنظر گرفته شده برای خریدار یا فروشنده متفاوت با حکم عام قانون مدنی است.  به موجب ماده 7 این قانون؛ چنانچه مساحت بنای آماده تحویل به موجب صورت مجلس تفکیکی، مقداری کم‌تر یا بیش‌تر از میزان توافق شده‌باشد، در فرضی که تفاوت چه به صورت کسری و چه فزونی کمتر از 5 درصد کل مساحت باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ نداشته و مابه التفاوت در فرض کسری توسط فروشنده و در فرض فزونی توسط خریدار پرداخت خواهد شد. لیکن چنانچه میزان تفاوت بیش از 5 درصد باشد دو حالت قابل تصور است؛ حالت اول زمانی است که بنا بیشتر از 5 درصد از مقدار توافق شده متراژ بیش‌تری دارد که در این باره خریدار حق فسخ خواهد داشت، بدون آن‌که چنین حقی برای فروشنده برقرار باشد. حالت دوم زمانی است که مساحت بیش از 5 درصد، از مقدار مقرر متراژ کم‌تری دارد؛ به‌عبارتی کمتر از 95 درصد مقدار معین است در چنین شرایطی پیش خریدار دو راه پیش‌رو دارد؛ یا می تواند با انصراف از قرارداد از حق فسخ خویش استفاده کند و یا نسبت به اخذ خسارات بر اساس نرخ و قیمت روز بنا و به واسطه ی نظر کارشناس اقدام نماید. نحوه ی مطالبه مابه التفاوت در فرض کسری مساحت چگونه است :با توجه به ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان تفاوت مساحت به دو روش محاسبه می‌گردد. زمانی که اختلاف کمتر از 5 درصد بنا باشد خریدار فقط حق مطالبه مابه التفاوت به نرخ قراردادی را داشته و استحقاق دریافت مبلغ بیش‌تری ندارد. لیکن در فرضی که تفاوت از 5 درصد بیش‌تر است چنانچه وی از حق فسخ خود استفاده نکند، می تواند مابه التفاوت را بر مبنای قیمت و ارزش روز بنا مورد مطالبه قرار دهد که معمولا تفاوت قابل توجهی با نرخ قراردادی دارد. نکته: باید گفت در هر دو حالت فوق مستند و اساس اثبات کسری متراژ نسبت به مقدار مقرر، صورت مجلس تفکیکی اصداری از ناحیه اداره ثبت اسناد و املاک است بنابراین چنانچه خریدار ادعای تفاوت مساحت نماید باید به نحو مقتضی و بر مبنای صورت مجلس ان را اثبات کند.فرایند اجرای رأی چگونه است :بدواً خریدار باید دادخواستی مبنی بر مطالبه وجه بابت مابه التفاوت کسری مساحت را تقدیم مرجع صالح نماید. دادگاه بر اساس مدارک تقدیمی مبادرت به رسیدگی و در نهایت صدور حکم می کند .چنانچه حکم حاوی محکومیت پیش فروشنده باشد، پس از قطعیت رأی به وی ابلاغ می‌شود تا ظرف ده‌روز از تاریخ اجرائیه محکوم به را تأدیه نماید لیکن اگر چنین نکرد محکوم‌ له می‌تواند از طریق واحد اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال منقول و غیرمنقول وی اقدام نموده و چنانچه مالی تحصیل نشد نسبت به درخواست جلب وی عمل نماید.

اگر در قرار داد راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری و یا مازاد مساحت توافق نشده باشد شخص ذی نفع فقط حق فسخ قرار داد را دارد و نمی تواند وجهی بابت این موضوع مطالبه کند.

کسری مساحت در قرار داد پیش فروش از قاعده پیش گفته تبعیت نمی کند و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 عمل می شود.

نمونه رای :

رای دادگاه تجدیدنظر

در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای … فرزند … با وکالت آقای … فرزند … بطرفیت آقای … فرزند نسبت به دادنامه شماره 1400/06/28-3957 صادره در پرونده شماره … دادگاه عمومی بخش فیروق که بموجب آن “… در خصوص دعوای آقای … با وکالت آقای … بطرفیت آقای … با وکالت آقای … بخواسته مطالبه وجه و تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به استرداد مبلغ 360 میلیون ریال بابت کسری مساحت قطعه زمین به مساحت 180 مترمربع و دارا شدن بلاجهت خوانده بانضمام خسارات تاخیر تادیه لغایت یوم الادا با احتساب کلیه خسارات و هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل به مبلغ 360 میلیون ریال + مطالبه خسارت دادرسی + خسارت تاخیر تادیه، بدین شرح که وکیل خواهان بیان میدارد موکل به موجب مبایعه نامه های پیوست قطعه زمینی به مساحت 2044 مترمربع را در روستای … از خوانده خریداری نموده و ثمن معامله را تماماً پرداخت و تسویه نموده است. در بررسی های بعدی و حسب تامین دلیل صورت گرفته مشخص گردیده خوانده علی رغم منع قانونی که در پاسخ استعلام آب منطقه ای اشاره شده؛ جوی عمومی و حریم آن را داخل در ملک محاسبه کرده و در حال حاضر ملک فروخته شده به میزان 180 مترمربع کسری مساحت دارد و در نتیجه خوانده محترم با دریافت ثمن آن، مبلغ 360/000/000 ریال بلاجهت دارا شده است که علی رغم پیگیری های لازم و تذکرات مکرر و طرح دعوی علیه وی از استرداد مبلغ موصوف خودداری و موجب تضییع حقوق مسلم موکل شده است. لذا با تقدیم این دادخواست و ضمائم آن از مقام عالی تقاضای رسیدگی و صدور حکم به الزام خوانده به استرداد مبلغ کسری مساحت به مبلغ 360/000/000 ریال به انضمام خسارت تاخیر تادیه با احتساب و منظور نمودن کلیه خسارات و هزینه های دادرسی و حق الوکاله مورد استدعاست. با عنایت به جمیع اوراق و محتویات پرونده از جمله دادخواست تقدیمی، کپی مصدق مبایعه نامه های عادی و نظریه کارشناسی که مصون از تعرض باقی مانده و نتیجه استعلام صورت گرفته از منابع آب شهرستان …؛ نظر به اینکه حسب نظریه کارشناسی و اظهارات طرفین در جلسات دادرسی از کل مساحت ابتیاعی خواهان به میزان 2044 مترمربع طی مبایعه نامه 180 مترمربع از آن جوی عمومی و حریم جوی می باشد (راه …) که در معامله صورت گرفته لحاظ گردیده است و این در حالی است که جوی عمومی و حریم جوی (راه …) برای آبیاری و رفت و آمد آبیاران می باشد و قابل تملک خصوصی نمی باشد فلذا نمی تواند جزء مبیع قرار گیرد و معامله نسبت به آن قسمت صحیح نمی باشد و آگاهی یا عدم آگاهی خریدار از موضوع نیز موثر در مقام نمی باشد و نظر به اینکه حسب بند دوم نظریه کارشناسی کسری متراژ مربوط به اولین مبایعه نامه تنظیمی مابین طرفین 09-04-1398 می باشد که ارزش هر مترمربع آن 1/153/000 ریال تعیین گردیده است فلذا دادگاه با توجه به مراتب فوق خواسته خواهان را وارد و محرز دانسته و مستنداً به ماده 384 قانون مدنی و 515 و 519 و 522 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت 207/540/000 ریال از بابت کسری 180 متر به عنوان اصل خواسته به انضمام خسارات تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست و هزینه های دادرسی و حق الوکاله طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام میدارد و مازاد بر مبلغ کارشناسی تا 360/000/000 ریال حکم بر بی حقی خواهان صادر شده است.”

دادگاه توجهاً به جامع محتویات پرونده و اظهارات طرفین بنظر می رسد دادنامه تجدیدنظر خواسته در خور نقض می باشد زیرا بند ششم از ماده 6 قرارداد مرض الطرفین متعاملین، کافه خیارات را از خود ساقط نموده اند و اینکه کسری مساحت از موارد خیار عیب می باشد و مشتری تنها در صورت بقای خیار حق فسخ و یا مطالبه ارش را خواهد داشت و در مانحن فیه نامبرده کافه خیارات را از خود ساقط نموده فلذا رجوع ایشان به ارش یا همان قیمت میزان کسری صحیح نخواهد بود لذا در اجرای ماده 358 از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه را نقض و به استناد ماده 197 از همان قانون و ماده 1257 از قانون مدنی حکم به بی حقی تجدیدنظر خوانده (خواهان نخستین) صادر و اعلام میدارد رای این دادگاه قطعی می باشد.قضات شعبه 11 دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته اید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس حاصل فرمایید.

09121597687

02177724264

02177723606