تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد مستمر است که اجرای آن در طول زمان، محقق می شود و طرفین قرارداد بر اساس محاسبات اقتصادی که قبل از قرارداد انجام میدهند، توافق می کنند.
به عبارت دیگر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت، تعادل و توازن بين آورده های طرفین است.
و در برخی موارد به دلیل طولانی شدن مدت اجرای قرارداد، ممکن است بنا به دلایلی، مانند نوسانات شدید اقتصادی، تغییر قوانین و یا تغییر شرایط اجرای قرارداد، تعادل بین آورده های طرفین از بین برود و این تغییر موجب شود که یکی از طرفین، متضرر شود و ادامه ی اجرای قرارداد، باعث عسر و حرج آن طرف شود.
به عنوان مثال:
ممکن است، هزینه های مربوط به پروانه ی تخریب و نوسازی یا خرید مصالح به نحو غیر متعارفی افزایش یابد و یا ارزش ملک مورد مشارکت به نحو قابل ملاحظه ای کاهش یابد که در چنین مواردی سازنده ی قرارداد مشارکت در ساخت، نه تنها از اجرای قرارداد انتفاع نمی برد؛ بلکه متضرر نیز می شود.
در چنین مواردی تعدیل قرارداد، پیشنهاد میشود. تعدیل قرارداد به معنای متعادل کردن قرارداد و برگرداندن شرایط قرارداد به شرایط زمان انعقاد آن است.
به طور کلی سه نوع تعدیل وجود دارد که عبارتند از :
تعدیل قانونی
تعدیل قضایی
تعدیل قراردادی
تعدیل قانونی:
اگر طرفین قرارداد تعدیل یا مذاکره برای تعدیل را در قرارداد مشارکت درساخت قید نکنند،باید مطابق قانون و از طرق قانونی برای تعدیل قرارداد اقدام کرد.تعدیل قانونی معمولا به دو شیوه صورت می پذیرد.
گاه قانون گذار با تغییر در طول مدت قرارداد از شخص زیان دیده،حمایت می نماید.
و همچنین گاه تغییری در عوضین و مفاد قرارداد را برای تعدیل تعهدات دو جانبه لازم دانست در برخی موارد هم قانون گذار از طریق دادن اختیار به قاضی اقدام به اعمال تعدیل می کند و گاهی هم این عمل را مستقیما انجام می دهد.
تعدیل قراردادی:
تعدیل قراردادی به دو حالت صورت می پذیرد:
الف__طرفین قرارداد مشارکت درساخت درضمن اجرای قرارداد متوجه عدم اجرای پروژه بر پایه نرخ ها یا قیمت پیش بینی شده می گردند.لذا توافق و تراضی می کنند که با تغییر میزان تعهدات و یا با تغییر قیمت قرارداد،تعادل را برقرار نمایند.
ب__امکان تعدیل قرارداد در متن خود قرارداد پیش بینی می شود.در این فرض می بایست مبنای تعدیل به صورت روشن وو بدون ابهام تصریح شده باشد.
درغیراین صورت شرط تعدیل از انواع شروط مجهول تلقی شده و می تواند موجب ابطال قرارداد شود.شرط تعدیل معمولا با دقت و وضوح زیادی تنظیم می شود،به صورتی که در آن ها نوع هزینه های قابل تعدیل و روش و سقف تعدیل قیمت، قید می شود برای این امر بهتر است که قرارداد توسط یک وکیل که در این زمینه تخصص داشته باشد یاری گیرید.
تعدیل قضایی:
در عقود و قراردادهایی مثل قراردادهای مشارکت درساخت حوادثی غیرمنتظره،غیرقابل پیش بینی و غیرقابل پیشگیری رخ می دهد که به تعادل تعهدات قراردادی خدشه وارد می نماید و اجرای تعهدات را برای یکی از طرفین بسیار دشوار یا پرهزینه می نماید.
چنانچه در متن قرارداد مشارکت درساخت شرط تعدیل قرارداد پیش بینی شده باشد به طور معمول مشکلی باقی نمی ماند.اما چنانچه قرارداد دراین خصوص ساکت باشد و پیش بینی لازم در آن به عمل نیامده باشد باید از طریق محاکم دادگستری اقدام نمود، و یا این که قرارداد مذکور را فسخ نمود.
نکته:
اگر چه طبق برخی اصول فقهی و حقوقی در مواردی می توان از دادگاه، تقاضای تعدیل قرارداد کرد؛ اما در نظام حقوقی ایران و رویه ی قضایی، صرفا تعديل قانونی و قراردادی، پذیرفته شده و تعدیل قضایی به این معنا که قاضی بتواند، بدون تصريح قانونی و یا قراردادی، اقدام به تعدیل قراردادی کند، در رویه ی قضایی ایران، پذیرفته شده نیست بنابراین چنانچه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرط تعدیل نشده باشد ، دادگاه نمی تواند از طریق تعدیل قضایی ، حکم صادر کند.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین، شرط تعدیل را پذیرفته باشند، در صورت وقوع شرایط تعدیل، هر یک از طرفین که شرط تعدیل به نفع وی است، برای اعمال شرط تعدیل می توانند به دادگاه مراجعه کنند و دادگاه بر اساس شرایط جدید و در صورت نیاز، ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به تعدیل قرارداد می کند.
دادخواست :
چنانچه بین طرفین قرارداد شرط تعدیل قرارداد شود، با ایجاد آن شرایط هر یک از طرفین که دچار ضرر شده است می تواند دعوی تعدیل را در دادگاه مطرح کند. دادگاه با احراز شرایط جدید و ارجاع امر به کارشناس حکم به تعدیل قرارداد صادر می کند.
طرفین دعوی :
کسی که در قرارداد شرط تعدیل به نفع اوست خواهان دعوی بوده و دادخواست خود را بر علیه طرف دیگر قرارداد مطرح می کند.
مراحل رسیدگی به دعوای :
دادگاه صالح پس از بررسی مدارک و مستندات خواهان درصورت نیاز مدارک و مستندات مذبور را به کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع می نماید .قاضی رسیدگی کننده درصورت احراز شرایط تعدیل قرارداد مشارکت درساخت اقدام به صدور رای مقتضی صادر خواهد نمود.
تقاضای تعدیل قرارداد مشارکت درساخت درصورتی امکان پذیر می باشد که این امر در قرارداد پیش بینی شده باشد.و حادثه ای که به وجود آمده است به صورت غیرقابل پیش بینی و اجتناب ناپذیر باشد.و قابلیت انتساب به شخص سازنده را نداشته باشد و علت تغییر اساسی در آورده های طرفین قرارداد گردد و خواهان نیز بتواند مواردی که قید شده را ثابت نماید و برای دادگاه محرز و مسلم باشد که این شرایط به وجود آمده است.
مرجع صالح به رسیدگی دعوی :
رسیدگی به دعوای تعدیل قرارداد مشارکت درساخت درصلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود و همچنین در زمره دعاوی مالی قرار دارد.
نحوه ی اجرای رأی :
پس از صدور حکم و قعطيت آن، به درخواست محکوم له اجراییه صادر می شود و اجرای احکام، مطابق رای صادر شده، اقدام به اعمال تعدیل قرارداد می کند.