دستور تخلیه
مبنای حقوقی دادخواست
در موارد اجاره املاک غیرتجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره موجر می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف ملک خود را تخلیه کند.
دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و صادر می‌شود ناقابل اعتراض به تجدید نظرخواهی نیست برای اینکه بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد باید شرایط زیر جمع باشد :
1.قرارداد اجاره مربوط به املاک غیرتجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد
2.در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد
3.قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد
4.دو شاهد زیر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند
5.مدت اجاره پایان یافته باشد.
طرفین دعوی
دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می‌شود علیه مستاجر که خوانده نامیده می‌شود مطرح می‌شود.
مستثنیات دین در حقوق و فقه امامیه
مرجع صالح برای رسیدگی
در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند مرجع صالح برای تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است در مورد قراردادهای اجاره رسمی می‌توان تخلیه ملک را از طریق اداره اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.
تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه این اماکن است.
نحوه اجرای رای
اجرای دستور تخلیه صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور ابلاغ و اجرا می‌شود مامور مکلف است دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ‌نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند
چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.
در مورد اسناد رسمی اجاره درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل می‌آید سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
1.اگر یکی از طرفین هر دو طرف به جای امضا خود را درج کنند برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه خارج می‌کنند و معتقدند باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.
2.صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه کفایت می‌کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک نیز باشد با این حال در رویه شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می‌شود.
3.اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد آب برق و….. داشته باشد باید نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی‌های مذکور اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر خودداری شود.
4.اگر مستاجر به عنوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شده باشد در زمان تخلیه ملک این اسناد باید به مستاجر و یا اجرای احکام تحویل داده شود اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد می‌بایست از دادگاه صالح حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رای فوق نیازی به ارایه چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.
5.ذیل قرارداد اجاره میباست حتما امضای دونفر بعنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد کفایت نمیکند.
6.اگرچه ماده ۱۳ آیین نامه قانون روابط موجرمستاجر سال ۷۶امکان استمحال مستاجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است. ولی برخی از صاحب نظران معتقد هستند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تاکید دارد منطبق نیست و نمی‌توان به آن استناد کرد.
7.برای تمدید قرارداد اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد.
8.ملکی که در آن از طرف مالک اجازه احداث بنا به مستاجر داده و و مستحدثاتی در آن ایجاد شده است قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفاً می‌تواند اجاره بهای زمین را دریافت کند.
9.اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد از آنجا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم نیست مرجع صادر کننده دستور می‌تواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع امر به مرجع بالاتر نیست.
10.اگر در ملک استیجاری در زمان تخلیه اساس و وسایلی باشد و مستاجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد می‌توان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.
11.در صورتی که دستور تخلیه‌ای مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌کند اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.
نمونه رای وحدت رویه: https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101525
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606