حکم تخلیه به دلیل اتمام قرارداد
مبنای حقوقی دادخواست
برخی قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و در پایان مدت اجاره مالک برای تخلیه ملک می‌بایست از طریق دادگاه عمومی اقدام و دادخواست تخلیه را ارائه کند قراردادهای اجاره‌ای که شرایط مذکور در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشدهمشمول تخلیه فوری نیستند.
دادگاه در جلسه رسیدگی دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستاجر در جلسه رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می‌کند و در صورت محق بودن موجر حکم به تخلیه ملک استیجاری صادر می‌کند این رای قابل تجدید نظرخواهی در صورت غیابی بودن قابل واخواهی است .
طرفین دعوی
دعوای تخلیه از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می‌شود اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده است دعوا باید به طرفین هر دو مستاجر طرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
در اجاره‌نامه‌های مربوط به اماکن غیرتجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به دعوای تخلیه است دعوای تخلیه اماکن تجاری دارای سرقفلی به حق کسب و پیشه باید در دادگاهی طرح دعوی شود که ملک در حوزه آن واقع میباشد.
نحوه اجرای رای
پس از قطعیت رای به درخواست موجر اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می‌شود اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ملک نکند اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ملک می‌کند. در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشداجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مذکور است.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱.در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند با اتمام مدت اجاره مالک نمی‌تواند دادخواست تخلیه تقدیم کند و تخلیه ملک صرفاً در موارد مشخص و پیش بینی شده در قانون اخیرالذکر ممکن است. اما در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶به غیر از موارد مذکور در ماده ۷ و ۸ قانون به محض اتماماجاره موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را ارائه کند.
۲.ماهیت ودیعه و سرقفلی کاملاً متفاوت است اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه می‌بایست عین مبلغی را که دریافت کرده به مستاجر مسترد کند اما در مواردی که مالک می‌بایست مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند مبلغ سرقفلی بر اساس نرخ عادله محاسبه می‌شود.
۳.اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه به موجر داده باشد و یا سند تعهد آوری نظیر چک به عنوان تضمین تخلیه و یا پرداخت اجاره به مالک ارائه کرده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به سپردن وجه و یا سند مذکور نزد اجرای احکام است.
۴.اگر مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد دادگاه الزامی برای تعیین مبلغ سرقفلی ندارد و اجرای حکم تخلیه نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست و مستاجر در چنین مواردی می‌بایست دادخواست مطالبه سرقفلی تقدیم کند البته این امر استثنایی نیز دارد و آن زمانی است که در قرارداد اجاره تخلیه ملک منوط به پرداخت سرقفلی شده باشدبرخی از محاکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ معتقدند باید دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه سرقفلی به نرخ عادله تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی کند.
۵.اگر در قرارداد طرفین در مورد میزان سرقفلی با یکدیگر توافق نکرده باشند دادگاه تعیین میزان سرقفلی بر اساس قیمت عادله را به کارشناس رسمی واگذار می‌کند در صورتی که هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند می‌توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به نظریه کارشناسی اعتراض کنند.
۶. در دعوای تخلیه صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک باشد .
۷. ضمن دادخواست تخلیه می‌توان خواسته‌هایی همچون مطالبه اجاره‌های معوقه هزینه انشعابات ملک هزینه شارژ و یا خسارات وارد شده از سوی مستاجر به ملک را نیز تقاضا کرد.
۸.ملکی که در آن از طرف مالک اجازه احداث بنا به مستاجر داده شده و مستحدثاتی در ملک ایجاد شده قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفاً می‌تواند اجاره بهای زمین را دریافت کند.
۹. همچنین در قراردادهای اجاره مشمول مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در پایان مدت اجاره موجر نمی‌تواند اقدام به تخلیه ملک کند مگر اینکه مستاجر حق خود را که به استناد مواد فوق ایجاد شده است اسقاط کند.
حکم تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد
مستندات قانونی
ماده ۴۹۴ قانون مدنی: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.
ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴: در موارد زیر قاضی شورا با مشورت اعضای شورای رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‌کند تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه.
نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101422
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606