اجور معوقه
مطالبه اجور معوقه(اجاره بها)
مبنای حقوقی دادخواست
هنگامی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر منعقد می‌شود موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد
و مستاجر متعهد می‌شود که مبلغ معینی به ازای استفاده از ملک به عنوان اجاره بها به مالک بپردازد
اگر مستاجر به تعهد خود عمل نکند و اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند موجر می‌تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را مطرح کند.
طرفین دعوی
موجری که اجاره بها را درخواست کرده است به عنوان خواهان و مستاجری که از پرداخت اجاره بها ممانعت کرده است به عنوان خوانده در دعوی میباشد.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر مبلغ مطالبه اجاره بها تا ۲۰ میلیون تومان باشد رسیدگی به دادخواست آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد
ولی اگر مبلغ مطالبه اجور معوقه بالاتر از ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه اجرای رای
زمانی که رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت مطالبه اجور معوقه صادر شد و قطعیت یافت اجراییه صادر می‌شود
و می‌توان با معرفی اموال مستاجر یا استعلام از مراجع مربوطه اموالی را که شناسایی شده و جزو مستثنیات دین نمی‌باشند
توقیف تا در قبال فروش آنها مبلغ مورد نظر را به دست آورند اگر اموالی از مستاجر به دست نیامد می‌تواند
مستاجر را تا زمان پرداخت اجاره ی معوقه جلب کند اگر مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر باشد می‌تواند مبلغ اجور معوقه را از محل ودیعه تامین کند.
اجاره معوقه به منزله جمع اجرت است که به تعویق افتاده و پرداخت آن دیرتر از زمان مقرر انجام می شود.
در صورتی که چندین ماه اجاره بها به عقب بیفتد، از عبارت جمع اجور استفاده می شود.
بر مبنای قوانین تعریف شده برای املاک اجاره ای، هر یک از مستاجرین باید حتما اجاره بهای عقب افتاده خود را به موقع به مالک پرداخت کنند.
در غیر این صورت از قوانین مربوطه سرپیچی شده و پیگرد قانونی برای افراد به دنبال دارد.
بر مبنای اجاره نامه های قانونی که بین دو طرف مالک و مستاجر ثبت می شود،
در تاریخ مقرر هر ماه مستاجر موظف به پرداخت هزینه هایی به مالک است که قرارداد فی مابین را تثبیت می کند
. در صورتی که مستاجر نتواند، در موعد مقرر اجاره نامه مربوطه را بپردازد،
مالک برای وصول اجاره به تعویق افتاده خود به بنگاه معاملاتی مربوطه مراجعه کرده و یا با تذکرات لفظی مشکل را حل می کند.
اما در صورت حاد شدن مشکل، به دادگاه ذی صلاح مراجعه کرده و برای حل مشکلات ایجاد شده از این طریق اقدام می کند.
مطالبه اجور معوقه
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱ _ممکن است در قرارداد اجاره ذکر شود که اگر مستاجر برای مدت معینی اجاره بها را پرداخت نکند مالک حق فسخ و تخلیه ملک خود را داشته باشد .
۲_اگر مالک دستور تخلیه ملک را گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر و یا واریز به حساب اجرای احکام مدنی است
و موجر نمی‌تواند اجاره‌های معوقه را از مبلغ ودیعه کسر کند در چنین حالتی موجر می‌بایست مبلغ اجاره‌های معوقه را به حساب دادگستری واریز کرده
و دادخواست مطالبه اجور معوقه را به دادگاه تقدیم کند و گواهی آن را به اجرای احکام ارائه دهد
اجرای احکام شورای حل اختلاف از ارائه مبلغ ودیعه به مستاجر در هنگام تخلیه خودداری می‌کند و پس از صدور حکم قطعی و صدور اجراییه مبلغ محکومیت به موجر پرداخت خواهد شد.
۳_در صورت تلف شدن یا از بین رفتن قابلیت استفاده ملک مستاجر برای باقیمانده مدت اجاره تعهدی به پرداخت اجاره ندارد .
۴_اگر مستاجر به تعداد اقساط اجاره چک به موجر پرداخت کرده باشد
اکثر محاکم معتقدند از آنجا که چک وسیله پرداخت است در صورت برگشت خوردن چک‌ها موجر صرفاً می‌تواند دادخواست مطالبه وجه چک را تقدیم کند
و مطالبه اجور معوقه وجهی ندارد اگر چک‌ها از سوی غیر از مستاجر ارائه شده باشد
دادخواست صرفاً علیه صادر کننده چک قابل استماع است اگر چک بابت پرداخت اجاره باشد موجر بین دادخواست مطالبه وجه چک و مطالبه اجور معوقه مختار است.
۵_موجر می‌تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان هزینه انشعابات مانند آب برق گاز و سایر هزینه‌هایی که در تعهد مستاجر بوده و وی از پرداخت آن تخلف کرده است را نیز مطالبه کند.
۶ _به محض آنکه قرارداد اجاره منعقد شده و ملک تحویل مستاجر می‌شود
مستاجر مکلف به پرداخت اجاره است و نمی‌تواند به عذر اینکه از ملک مورد اجاره بهره‌برداری نکرده است از پرداخت اجاره سر باز زند .
۷_اگرچه با فوت شخص کلیه دیون موجل او حال می‌شود
اما این موضوع در مورد اقساط اجاره‌ای که زمان پرداخت آن نرسیده است صدق نمی‌کند
و با فوت مستاجر این اقساط حال نمی‌شود.
۸_اقساط اجاره را به شخصی غیر از مالک نماینده قانونی او پرداخت کرده باشد
ذمه وی بری نمی‌شود و موجر می‌تواند برای دریافت اجاره به مستاجر رجوع کند.
مستندات قانونی
۴۹۰ قانون مدنی
مستاجر باید: اولاً در استعمال عین مستاجر به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند
ثانیاً عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند
سال سنگ مال الاجاره را در موعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند
ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد .
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر زمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حاصل نمی‌شود.
نظریات قضایی
اگر موجر به علت تاخیر شدن اقساط اجاره را فسخ کرده باشد
از موقع فسخ تا آخر مدت اجاره مستحق اجرت المسمی نخواهد بود و فقط حق مطالبه خسارت تاخیر را خواهد داشت.
به محض وقوع عقد اجاره ذمه مستاجر به مال الاجاره مشغول می‌شود
و عدم تسلیم عین مستاجره موجب برائت ذمه او نخواهد شد
مگر اینکه اجبار موجر به تسلیم عین مستاجره ممکن نباشد و مستاجر از این جهت اجاره را فسخ کند .
نظر به اینکه اصولاً مستاجر مکلف است وجه مال الاجاره را به موجر یا جانشین قانونی او بپردازد
مگر اینکه حکم دادگاه خلاف این ترتیب را دستور دهد
بنابراین ادعای مستاجر مبنی بر اینکه وجه قبوض اقساطی را به فرزندان موجر که ذیحق در اخذ بودند تادیه کرده است
بدون ارائه مدرکی برای احراز صلاحیت آنان قابل قبول نیست و رفع اشتغال ذمه از او می‌کند.
نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101377
چنانچه درخصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606