مطالبه اجرت المثل
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر شامل قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مدنی است،
برهمین اساس قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که علیرغم انقضای مدت،روابط قراردادی به حکم قانون کماکان باقی مانده
و قانون حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر قائل شده است،از شمول دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خارج است.
تنها حالت امکان مطالبه در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 اثبات حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک در موارد پیش بینی شده در قانون است.
که در این حالت با اثبات دعوی و درفرض انجام تعهدات موجر(پرداخت حق کسب یا پیشه در موارد قانونی)
ادامه تصرفات مستاجر خلاف قانون و مشمول طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف قرار خواهد گرفت.
که با طرح دعوی مذکور دادگاه با احراز شرایط طرح دعوی با ارجاع به کارشناسی و قطعیت آن اقدام به صدور حکم علیه مستاجر وفق نظریه کارشناسی می نماید.
نحوی محاسبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
دادگاه با احراز شرایط طرح دعوا واستحقاق موجربا ارجاع موضوع به کارشناسی دستورتعیین مبلغ اجرت المثل ایام تصرف را ازتاریخ مطالبه مالک (ابلاغ اظهارنامه) یا تقدیم دادخواست صادر می نماید
.که کارشناس براساس مساحت و موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه نسبت به اعلام نظرکارشناسی خود اقدام می نماید.
که نظریه صادره با ابلاغ به طرفین ظرف 7 روزازتاریخ ابلاغ با ارائه دلیل قابل اعتراض جهت ارجاع به هیات های 3 یا 5 نفره به ترتیب خواهد بود
که غالبا محاکم با ارجاع به هیات های 3 نفره و اعلام نظراین هیات اقدام به صدورحکم می نمایند.
مبنای حقوقی دادخواست
قراردادهای اجاره‌ای که از سال ۷۶ به بعد منعقد می‌شود پس از اینکه مدت آن پایان یافت
عقد اجاره نیز پایان می‌یابد و پس از انقضای مدت اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف خود داشته باشد
موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل میباشد هرچند که مستاجر از مورد اجاره استفاده نکرده باشد.
چنانچه مستاجر بعد از اتمام مدت با اجازه مالک ملک را در تصرف خود داشته باشد
زمانی باید اجرت المثل بدهد که از آن استفاده کرده باشد.
بنابراین اگر مالک اجرت المثل را مطالبه کند و مستاجر آن را پرداخت نکند
باید دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود.
دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت مستحق دانستن مالک نسبت به اجرت المثل امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد
کارشناس رسمی دادگستری با بررسی و ارزیابی اجرت المثل ملک توجه به موقعیت و شرایط آن و مقایسه با املاک مشابه میزان اجرت المثل را در دوره‌ای که ملک در تصرف مستاجر بوده است
مشخص می‌کند مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر و یا بیشتر باشد.
طرفین دعوی
موجر که خواهان نامیده می‌شود دعوای اجرت المثل را علیه مستاجر که خوانده نامیده می‌شود طرح می‌کند
مرجع صالح برای رسیدگی
این دادخواست در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است
نحوه اجرای رای
پس از محکوم شدن مستاجر به مبلغ معین شده در رای موجر باید از طریق صدور اجراییه به همان میزان از اموال مستاجر مانند اتومبیل و…. را توقیف کرده
تا با فروش آنها به آنچه که استحقاق دارد دست پیدا کند اگر اموالی از مستاجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر شده
و تا زمانی که مستاجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعصار تقدیم نکند در حبس می‌ماند موجر می‌تواند
پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که نزد وی است کسر و وصول کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱_ هر شخصی که از ملک دیگری به صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک استفاده کند
می‌بایست به میزان مدت تصرف در ملک به مالک اجرت المثل پرداخت کند
به عنوان مثال اگر یکی از شرکای مشاع ملکی بدون رضایت سایر شرکا ملک را تصرف کند
می‌بایست اجرت المثل پرداخت کند
۲_ مستاجر نسبت به ملک مورد اجاره ضامن نیست
و اگر ملک مورد اجاره بعضاً و یا کلاً تلف شود و مستاجر تعدی و تفریطی نکرده باشد مسئول نیست.
۳_اگر موجر تخلیه مستاجر را نخواهد ظاهر بر این است که برای ادامه تصرفات مستاجر رضایت دارد
۴_اگر مدت اجاره پایان یابد و مالک از مستاجر درخواست تخلیه کند
مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع ملک مورد اجاره میباشد
۵_اگر شخص ثالثی پرداخت اجاره ملک را ضمانت کرده باشد
با پایان مدت اجاره مسئولیت او نیز اتمام می‌یابد و برای دریافت اجرت المثل نمی‌توان به ضامن مراجعه کرد
۶_ممکن است در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت اتمام مدت اجاره اجرت المثل ملک به میزان اجاره بها باشد
این شرط فقط ناظر به مواردی است که مستاجر با رضایت موجر در ملک اقامت داشته است
و در صورتی که موجر تقاضای تخلیه ملک را از مستاجر بکند و مستاجر ملک را تخلیه نکند به این شرط نمی‌توان استناد کرد
و اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی محاسبه و به موجر پرداخت خواهد شد..
۷_دادخواست مطالبه اجرت المثل صرفا از کسی مسموع است که مالک رسمی ملک است.
مستندات قانونی
ماده ۴۹۴ قانون مدنی :عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود
و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد
موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد
که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید
ماده ۴۹۵ قانون مدنی: اگر برای تادیه مال الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود
ماده ۵۰۱ قانون مدنی:اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد
اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت‌های مزبور در تصرف خود نگاه دارد
و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصل برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۶۳۱ قانون مدنی:هرگاه کسی مال غیر را به عنوان غیر از مستودع متصرف باشد
و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرار داده باشد مثل مستودع است
بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجره قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نمی‌باشد
مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف یا امکان رد متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگرچه مستند به فعل او نباشد.
نمونه رای وحدت رویه:https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/28171
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606