الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر
بر اساس ماده هفت از قانون روابط موجر و مستاجر، در شرایطی که بین مستاجر و موجر اجاره نامه تنظیم نشده یا مدت زمان آن به اتمام رسیده باشد و طرفین در خصوص مدت، اجاره بها یا شرایط آن دچار اختلاف شوند؛ می توانند برای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، تعیین کردن میزان اجاره یا تنظیم اجاره نامه به دادگاه صالح رسیدگی کنند. با این حساب همانطور که از متن ماده مشخص است؛ الزام به تنظیم سند می تواند از طریق دادگاه صورت گیرد و عدم تنظیم کردن آن، ضمانت اجرا خواهد داشت.
مبنای حقوقی دادخواست
طبق مواد ۲۲ ۴۶ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت کلیه قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول می‌بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آنها الزامی است
به همین جهت هرگاه قرارداد اجاره عادی نسبت به ملکی تنظیم شود هر یک از مالک و یا مستاجر میتوانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح کنند.
دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره می‌کند.
این موضوع در خصوص قرارداد اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ کمی متفاوت است
در مورد رابطه استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است نیازی به وجود قرارداد اجاره بین طرفین نیست
و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است.
در این نوع رابطه استیجاری حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد هر یک از طرفین می‌تواند
با اثبات رابطه استیجاری دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند
اما در رابطه تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ با پایان مدت اجاره رابطه استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.
طرفین دعوی
هر یک از موجرو مستاجر می‌تواند به عنوان خواهان دعوا را طرح کند و طرف دیگر خوانده محسوب می‌شود
اگر مستاجر با داشتن اجازه انتقال به غیر قرارداد اجاره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد
مستجر دوم می‌تواند علیه مستاجر اول در صورتی که مستاجر سند رسمی اجاره داشته باشد و یا مالک مستاجر اول قرارداد اجاره رسمی نداشته باشد دادخواست ارائه کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
بنا به قاعده دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع است صالح به رسیدگی است
نحوه اجرای رای
با قطعیت حکم اجرایی صادر و به محکوم علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام کند
در صورت استنکاف محکوم علیه دادگاه نماینده خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می‌کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام کند
در این موارد سند اجاره به میزان مدت باقیمانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادر می‌شود.
در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پس از صدور حکم و قطعیت آن نیازی به صدور اجراییه نیست
طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی کنند هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود
به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند
هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود
دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱_در رهن بودن ملک مورد اجاره مانعی برای تنظیم سند رسمی اجاره نیست
۲_این امکان وجود دارد که در ضمن این دادخواست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود.
۳_دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره باید علیه مالک رسمی و یا مستاجر رسمی ملک مطرح شود .
مستندات قانونی
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ : در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده
یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده باشد طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند
هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند
ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود .
ماده ۸ قانون روابط موجه و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتی که قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده ۹ قانون روابط موجه و مستاجر سال ۱۳۵۶: در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد
و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم اجاره نامه تنظیم کنند هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود
به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند
که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود
نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند
به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند
در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بکند
در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز میتوانند با انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بکنند.
ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶: دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح بکنند:
۱_ شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص
۲_نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی شده باشند.
۳_ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت
۴_مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها ۱۰ روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید شود
.۵_ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
۶_مستاجر حق انتقال به غیر را کلی یا جزئی یا به نحو اشاعه دارد یا خیر
۷_تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی.
نمونه رای وحدت رویه:https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/28059
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606