تخلیه به جهت تغییر شغل به قلم وکیل پایه 1

تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل ، یکی از جهات مبتلا به دعاوی تخلیه ملک تجاری است.

مستاجر اماکن تجاری بر اساس قرارداد اجاره،مکلف به استفاده از منافع ملک در شغل پیش بینی شده در قرارداد می باشند.

که در فرض تخلف از این شرط در بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد

و تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان ضمانت اجرای شدید تخلف قراردادی مستاجر پیش بینی شده است.

که به موضوعات مربوط به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل تغییر شغل در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهیم پرداخت.

شرایط تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل

بر اساس ماده 219 قانون مدنی مستاجر موظف به بهره برداری از منافع ملک استیجاری در شغل تراضی شده در قرارداد می باشد.

که قانونگذار علیرغم قائل شدن به عدم امکان تخلیه مستاجرین مشمول قانون سال 1356 جز در موارد مصرحه قانونی

و در جهت حمایت از موجرین رعایت بخشی از توافقات قراردادی از جمله شغل اعلامی در قرارداد را از سوی مستاجرین ضروری دانسته است

و بموجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بعنوان مبنای قانونی آن،ضمانت اجرای امکان فسخ قرارداد اجاره

و تخلیه سرقفلی مورد اجاره را برای موجر پیش بینی نموده است.

تخلیه به جهت تعدی و تفریط به قلم وکیل

مبنای حقوقی دادخواست

درقراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد

و مستاجر بدون اینکه رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند شغل خود را تغییر دهد مالک میتواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد

مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه ی شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه ی رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری

و یا معاینه ی محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر رای به تخلیه ی ملک صادر میکند و در ضمن رای مهلتی که از 10 روز کمتر و از دوماه بیشتر نخواهد بود

برای تخلیه ملک توسط مستاجر تعیین میکند.

تخلیه به جهت تغییر شغل_به قلم وکیل پایه 1

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستاجری که شغل خود را تغییر داده است دعوی طرح میکند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی میشود.

نحوه ی اجرای رای

زمانی که رای مبنی برتخلیه صادر و قطعی شد اجراییه صادر شده و به مستاجر ابلاغ میشود

تا ظرف مهلت تعیین شده در رای نسبت به تخلیه اقدام کند در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه اقدام کند

در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعدمقرر اجرای احکام دادگاه اقدام به تخلیه اقدام تخلیه ی ملک میکند.

برخی نکات کلیدی

۱-از مفهوم مخالف قانون این گونه استنباط می‌شود  که اگر شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد

و دو طرف نیز برای شغل معینی عقد اجاره را منعقد نکرده باشند دعوی فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل پذیرفته نمی‌شود.

۲- این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می‌باشد و مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه خواهد کرد.

۳- در صورت انتقال مالکیت ملک حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی‌شود

البته این نظر اجماعی نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می‌شود.

۴- در صورتی که مراجع قانونی مستاجر را از شغلی فعلی منع کنند این منع مجوزی برای تغییر شغل محسوب نمی‌شود

در چنین مواردی مستاجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.

۵- تشخیص مشابهت شغل جدید با شغل قبلی به عرف بستگی دارد.

۶- دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم مسموع نیست.

مستندات قانونی

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ : در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند

دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر نمی‌تواند

بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶: در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌کند .

نظریات قضایی

حق تخلیه عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی‌شود.

در صورتی که در قرارداد اجاره شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد

تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد شد.

چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجه و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود

ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است .

تغییر شغل ولو اینکه مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است

مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد به نظر نمی‌رسد برنج فروشی عرفاً مشابه فرش فروشی باشد .

در اجاره‌هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره‌نامه‌های بعدی صورت باشد

از درجه اعتبار ساقط است لذا  چنانچه در اجاره اول مورد استفاده اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره بعدی مقید به شغل خاصی شود

این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر موجب تخلیه نخواهد بود.

حق تخلیه مورد اجاره محل کسب مشمول قانون روابط موجه و مستاجر ۱۳۵۶ حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می‌شود

لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد مالک بعدی می‌تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.

نمونه رای وحدت رویهhttps://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/7741

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید با در ساعات اداری با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر وکیل پایه 1 دادگستری تماس حاصل نمایید.

همچنین با توجه به شرایط اقتصادی موجود در بعضی از پرونده ها حق الوکاله پایان کار دریافت میگردد.

09121597687

02177724264

02177723606