شرایط معامله املاک اوقافی به قلم وکیل
ملک اوقافی چگونه ملکی است؟
ملک اوقافی، یکی از انواع املاکی است که در بازار مورد خرید و فروش قرار می گیرد.
اما خرید و فروش این نوع املاک تابع چه شرایط و ضوابطی است. وکیل ملکی در زمینه خرید و فروش ملک اوقافی راهنمای شما خواهد بود.
در این مقاله قصد داریم به بررسی خرید و فروش این نوع از املاک پرداخته و نکات حقوقی این گونه معاملات را با شما خواننده گرامی به اشتراک بگذاریم.
ملک اوقافی چگونه ملکی است؟
ملک اوقافی ملکی است که مالک آن را به منظور خاصی وقف نموده باشد.
در قانون مدنی وقف به دو دسته وقف عام و وقف خاص طبقه بندی می گردد.
وقف عام آن است که موقوف علیهم یا به زبان ساده تر، کسانی که وقف به نفع آن ها صورت گرفته غیرمحصور باشند.
این نوع وقف برای مصالح عامه بوده و افراد بیشتری می توانند از منافع آن بهره مند شوند.
مانند آن که واقف ملک خود را وقف می کند تا در آن مسجد یا کتابخانه عمومی ساخته شود.
در مقابل، وقف خاص به وقفی گفته می شود کهموقوف علیهم محصور و مشخص باشند مانند آن که مالک ملک خود را وقف بر فرزندان خود بکند.
در این نوع وقف، عواید نصیب افراد خاص و محدودتری می شود.
اداره اموال وقفی در وقف خاص به متولی مشخص شده از جانب واقف و در وقف عام به اداره اوقاف سپرده می شود.
شرایط معامله املاک اوقافی به قلم وکیل
متولی املاک اوقافی
اگر قصد معامله املاک وقفی را دارید باید به این نکته توجه داشته باشید که متولی آن ها چه کسی یا چه کسانی هستند.
املاک وقفی معمولا یا متولی خاص دارند و یا اینکه آستان قدس، سازمان اوقاف یا بقاع متبرکه تولیت آن را عهده دار هستند.
معامله ملک اوقافی
به طور کلی طبق قانونی مدنی بیع (خرید و فروش) مال وقفی ممنوع است چه اینکه به موجب ماده۳۴۹ از این قانون، بیع مال وقف صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم اختلافی پیش بیاید به نحوی که احتمال سفک دما (یعنی خونریزی و قتل) پیش بیاید یا اینکه احتمال خرابی مال باشد به نحوی که نتوان از آن استفاده بهینه نمود.
املاک اوقافی مانند هر ملک دیگری قابلیت خرید و فروش و معامله دارند ولی با چند تفاوت:
-
یکی از این تفاوت ها در این است که هر گونه اقدامی در جهت معامله آن ها مستلزم اداره اوقاف می باشد.
-
شما در خرید این ملک، صرفا مالک اعیان یعنی ساختمان ساخته شده بر روی زمین هستید و عرصه به شخص واقف تعلق دارد.
-
شما برای فروش اعیان یعنی ساختمان ساخته شده روی زمین هیچ گونه منعی ندارید و صرفا برای فروش عرصه یعنی زمین ملک باید تاییدیه متولی اصلی را اخذ کنید.
-
برای نقل و انتقال عرصه می بایست مبلغی به متولی پرداخت گردد که این مبلغ علاوه بر هزینه های خرید و فروش ملک می باشد.
-
مبلغی که در زمان خرید و فروش عرصه به متولی پرداخت می‌شود، “ده درصد” مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین در زمان خرید و قیمت کارشناسی زمین در زمان فروش است.
-
متولی موظف است که این مبلغ را صرف اموری نماید که واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.
-
تفاوت دیگر این املاک درقیمت آن ها می باشد که معمولا ۵ تا ۲۰ درصد نسبت به موارد مشابه کمتر است.
-
این دسته از املاک برای خریدارانی که بودجه محدودتری دارند مناسب خواهد بود.
-
املاک اوقافی دارای دو سند هستند؛ یکی سند عرصه که نام مالک اصلی یعنی شخص وقف کننده می باشد و سند اعیان که به نام خریدار ملک می گردد.
-
به طور کلی زمانی که ملک اوقافی را خریداری می نمایید، در واقع زمین ملک را از واقف اجاره کرده اید.
نکاتی درباره فسخ قرارداد ملک به قلم وکیل
سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟
تعریف سند اوقافی
تعریف این نوع ملک می‌تواند به خوبی بسیاری از ابهامات را برطرف کند.
در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.
البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست. ی
ادتان باشد پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!
املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آنها وجود ندارد.
این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد.
املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد.
یکی از مزایای این سند می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛ چرا که نه تنها می‌توانند صاحب ملک شوند،
بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.
تفاوت با سند ملکی در چیست؟
سند اوقافی
این سند به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به ادارۀ اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از ۹۹ سال دربارۀ اجارۀ مجدد ملک اوقافی تصمیم‌گیری خواهد شد،
برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازۀ اوقاف داشته باشید.
املاکی که این برگه را دارند دارای سند اعیان و اجاره نامۀ عرصۀ ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود.
در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد،
بلکه دربارۀ هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در ادارۀ اوقاف پیموده شود.
نکاتی درباره تصادف منجر به جرح به قلم وکیل
سند ملکی
اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می‌گیرد. نکتۀ مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا است درج می‌شود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق ادارۀ ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.
-
در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازۀ سهم خود سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد.
-
در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.
-
شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.
-
نکتۀ مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار، طبیعتاً اعتبار ملکی شش دانگ از آن بیشتر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است.
-
اما در نهایت اختیار ملک اوقافی با کسی است که آن را خریداری کرده است . گفته می‌شود ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به نمونۀ مشابه تا ۲۰ درصد بیشتر است.
-
نکتۀ مهم دیگری که لازم است به آن توجه شود این است که هنگام معاملۀ ملک وقفی، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.