دعوای تخلیه‌‌ اماکن تجاری به قلم وکیل پایه یک دادگستری

سوال مهمی که در ارتباط با دعوی تخلیه اماکن تجاری مطرح می شود ، این است که تحت چه شرایطی ، موجر می تواند اقدام به طرح و پیگیری این دعوی نماید ؟

برای پاسخ دادن به این سوال ، ابتدا باید ببینیم که قرارداد اجاره تنظیم شده ، مشمول کدام قانون است ؟

در این حوزه ، دو قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 وجود داشته که احکام آنها ، متفاوت است .

اماکن تجاری که تا 1376 اجاره داده شده اند ، چه به صورت سند رسمی ، عادی و یا شفاهی ، مشمول قانون مصوب 1356 می باشند .

بر اساس این قانون ، پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ، نمی توان مستاجر را وادار به تخلیه نمود ؛

مگر در صورت وجود شرایطی که در این قانون ذکر شده است . از جمله شرایط طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس ماده 14 و 15 قانون 1356، می توان به موارد زیر اشاره نمود :

در صورتی که مستاجر ، اقدام به اجاره دادن مال اجاره ای نماید ؛ در شرایطی که مستاجر ، از مورد اجاره ، بر خلاف مقصودی که در اجاره نامه آمده ، استفاده یا شغل خود را تغییر دهد ،

به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد نباشد ، در صورتی که مالک به ملک اجاره ای خود نیاز داشته ؛

در شرایطی که ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد و یا در شرایطی که مستاجر ، در ملک اجاره ای تعدی و تفریط کرده و یا از پرداخت اجاره خودداری نماید .

در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون ، مستاجر حق دریافت سرقفلی ملک را خواهد داشت ؛

اعم از اینکه هنگام عقد ، به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد . البته در مواردی همچون عدم پرداخت اجاره بها ، تغییر شغل یا تعدی و تفریط ، مستاجر استحقاق مطالبه حق سرقفلی را ندارد .

اما در مورد اماکن تجاری که بعد از سال 1376 اجاره داده شده اند ،

تخلیه ملک تجاری ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد ؛

منوط به اینکه اجاره نامه تنظیم شده ، به صورت کتبی ، با امضای طرفین و دو شاهد باشد .

بر اساس این قانون نیز ، از جمله شرایط طرح دعوای تخلیه ملک ، می توان به پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ، عدم پرداخت اجاره بها و انجام اقداماتی بر خلاف قرارداد اجاره و تعدی و تفریط در مورد اجاره ، اشاره نمود .

نحوه طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که شرایط طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 ، با هم متفاوت هستند .

یعنی از آن جهت که طبق قانون قدیم ، تمدید قرارداد اجاره برای اماکن تجاری ، به صورت خود به خود انجام می شد ،

موجر نمی توانست به دلیل پایان مدت ، اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک تجاری نماید ؛ اما طبق قانون جدید ، این امکان وجود دارد .

علاوه بر این ، نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری نیز ، بر اساس این دو قانون ، متفاوت است و بسته به اینکه قرارداد اجاره ، مشمول کدامیک از این قوانین است ، 

نحوه طرح آن ، متفاوت خواهد شد .

بر اساس قانون قدیم ، نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری ، به این صورت بود که خواهان ، می بایست دادخواستی مبنی بر صدور حکم تخلیه مستاجر ، تهیه نموده و آن را به دادگاه ارائه نماید تا دادگاه ، پس از بررسی و احراز شرایط قانونی ، حکم تخلیه اماکن تجاری را صادر کند .

اما در صورتی که قرارداد اجاره ، مشمول قانون جدید مصوب 1376 باشد ، نحوه طرح این دعوی ، متفاوت است .

بر اساس این قانون ، نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری که قراردادشان طبق مفاد این قانون ( به صورت کتبی ، با تعیین مدت و امضای شهود ) تنظیم شده ،

به این صورت است که اگر مدت زمان قرارداد اجاره اماکن تجاری به اتمام رسیده ،

می توان بدون مراجعه به دادگاه ، حکم تخلیه فوری ملک را از طریق شورای حل اختلاف ( در قراردادهای عادی ) و یا دفاتر اسناد رسمی ( اجاره نامه های رسمی ) دریافت کرد .

اما در صورتی که موجر ، بنا به دلایل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، مثلا به دلیل تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره و یا استفاده از آن بر خلاف متن قرارداد تنظیم شده ،

قصد داشته باشد اقدام به دریافت حکم تخلیه مستاجر نماید ، می بایست اقدام به طرح دعوی در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و از این طریق ، مستاجر را بیرون کند .

بر اساس قانون شورای حل اختلاف ، در صورتی که اجاره ملک تجاری ، شامل حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد ،

دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه داشته و در غیر این صورت ، حکم تخلیه را شورای حل اختلاف صادر می کند .

نحوه طرح دعوی در این موارد ، به این صورت است که موجر ، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و نمونه دادخواستی مبنی بر تقاضای تخلیه ملک تجاری را به همراه مدارک لازم ، ارائه نماید تا پس از ارجاع موضوع به دادگاه صالح ، مورد رسیدگی قرار گیرد که در ادامه ، مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست را توضیح می دهیم .

دعوای الزام به تحویل ملک به قلم وکیل پایه یک دادگستری

حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، بسته به اینکه قرارداد اجاره در چه تاریخی منعقد شده باشد ، متفاوت می باشد .

بر اساس قانون 1376 ، پیش بینی شده که اگر مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده ،

موجر امکان تخلیه ید مستاجر بدون مراجعه به دادگاه و طرح دعوی را دارد .

در واقع ، حکم تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و یا از طریق اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند صادر می شود ،

امتیازی برای موجر محسوب شده و دیگر نیازی به طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه نیست .

اما اگر قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 نباشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، ناچار از طرح دعوی علیه مستاجر می باشد .

به این منظور ، می بایست از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، دادخواستی تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند .

اما سوال این است که صدور حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که صدور حکم تخلیه در این حالت که قرارداد مشمول قانون 1356 است ، صرفا در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد و دادگاه حقوقی شهری که مال غیر منقول یا ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است ،

صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را خواهد داشت . لذا ، شورای حل اختلاف ، صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 را ندارد .

الزام به اخذ پایان کار به قلم وکیل

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که صدور رای تخلیه اماکن تجاری ، در مورد قراردادهای مشمول قانون 1356 ، صرفا در صلاحیت دادگاه بوده و دادگاه ، می بایست در خصوص حق سرقفلی ، اظهارنظر نماید . اما در مورد قراردادهایی که مشمول قانون 1376 هستند ، شورای حل اختلاف ، در مواردی صلاحیت رسیدگی و صدور رای دارد .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری ، دو حالت دارد ؛

یا قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 بوده و به دلیل اتمام مدت زمان قرارداد ، موجر تقاضای تخلیه فوری آن را می نماید

که در این صورت ، دادخواست تخلیه اماکن تجاری ، در شورا مورد بررسی قرار گرفته و اگر شرایط لازم احراز شود ، ظرف مهلت یک هفته ، از طریق واحد اجرای احکام شورا ، این حکم اجرا می شود .

حالت دوم ، زمانی است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 بوده ، اما به دلیل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، موجر قصد دریافت حکم تخلیه ملک را دارد

که در این صورت نیز ، شورای حل اختلاف ، بر اساس قانون ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را دارد ؛ اما در مورد سرقفلی ، صلاحیت صدور رای نخواهد داشت .

نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101525

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده‌ای داشته باشید می‌توانیددر ساعات اداری با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل نمایید.همچنین با توجه به شرایط اقتصادی در بعضی از پرونده‌ها حق الوکاله پایان کار دریافت می‌گردد.

09121597687

02177724264

02177723606