دعاوی مربوط به سرقفلی به قلم وکیل پایه یک دادگستری
حق سرقفلی
در طول تاریخ و به مرور زمان برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به طول زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان “سرقفلی” در عرف می شود، سرقفلی ملک تجاری خود را از ابتدا و با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند.
این شیوه به لحاظ سابقه عرفی آن و نیز به علت سودمندتر بودن آن روز به روز شایع تر گردید. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و نکات قانونی آن خواهیم پرداخت.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی به پولی گفته می شود که مستأجر جهت مالکیت منافع یک مکان تجاری، به صاحب ملک پرداخت می کند؛
به بیان دیگر: “سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است؛ که با تغییراتی همراه شده است.”
فرض کنید شما یک مغازه را از مالک اجاره کرده و کسب و کار خود را راه اندازی می نمایید؛
با تبلیغات، چرب زبانی و ارائه محصولات مناسب و با کیفیت، به کسب و کار خود رونق می دهید.
در نتیجه به دلیل نکات مثبتی که در کسب و کار خود بدست آورده اید و به بیانی دیگر آوازه کسب و کار خود را بالا برده اید؛
آدرس مغازه را در ذهن مشتریان راضی خود، حَک می کنید.
دعاوی مربوط به سرقفلی به قلم وکیل پایه یک دادگستری
انواع حق سرقفلی
-
حق سرقفلی واقعی (سرقفلی):
-
حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است.
-
عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی: محل ملک، نوع، مساحت، گنجایش، امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند،
ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد یا مستأجر می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
-
حق سرقفلی مجازی (حق کسب و پیشه):
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به دستآمده از کسب و کار، با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
حق کسب و پیشه یا تجارت، در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» یاد شده است. بعضی نیز به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.
متاسفانه عده‌ای ،حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند؛ اما این دو، دو حق جدا با اهدافی متفاوت هستند.
شیوه های واگذاری سرقفلی
سرقفلی به روش های متفاوتی واگذار می شود و در مواردی با توجه به شرایط مالک به مستأجر انتقال می یابد. روش های واگذاری سرقفلی به شرح زیر می باشد:
-
انتقال ملک با سرقفلی.
-
اجاره ملک و واگذاری سرقفلی.
-
اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی.
در موارد اول و دوم؛ فرد دارنده سرقفلی این حق را دارد تا سرقفلی خود را به شخص دیگری انتقال دهد و با توجه به نرخ روز آن را به فروش برساند و یا در شرایطی که تخلیه ملک صورت گیرد؛ مورد دوم انجام می شود و یا آنکه قیمت سرقفلی را با توجه به نرخ حال حاضر از مالک طلب کند.
در شکل سوم؛ حین تخلیه ملک، مستأجر می تواند از مالک حق سرقفلی را طلب کند؛ که در این موارد اجاره بهای پرداختی توسط مستأجر، درصد کمی از سرقفلی را تشکیل می دهد.
دعوای الزام به فک رهن ملک به قلم وکیل
تفاوت سرقفلی با مالکیت
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا میان سرقفلی و مالکیت تفاوتی وجود دارد یا خیر؟
در پاسخ به این سؤال می توان گفت تفاوت حق سرقفلی، طبق قانون، مختص مستأجر مغازه است؛ این در حالی است که مالک ملک نمی تواند مالک سرقفلی هم باشد.
از سوی دیگر مالک می تواند ملک خود را بفروشد؛
اما حق سرقفلی هم چنان برای مستأجر وجود دارد و مالک جدید نمی تواند در ملک تصرف کند؛
مگر آنکه مستأجر با دریافت حق سرقفلی یا یک دلیل قانونی ملک را تخلیه کند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
از جمله سوالاتی که عموما در موضوعات مربوط به سرقفلی مطرح می شوند این است که:” آیا اصولأ تفاوتی میان سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد؟یا خیر؟”. مسلمأ در این زمینه تفاوت های بسیاری وجود دارد که در ادامه به شرح این تفاوت ها خواهیم پرداخت.
-
حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت است از:” مال یا مبلغی که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره، به اجاره دهنده می دهد و با پرداخت این مبلغ لیاقت دریافت همان هزینه، به نرخ روز، در هنگام تخلیه را پیدا می کند”.
ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارتست از :”کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مال یا وجهی را مستأجر به مالک بدهد یا ندهد.”
-
حق کسب و پیشه یا تجارت، تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً چنین حقی ایجاد نشود؛ به عبارت دیگر احتمالی است و بستگی به عمل مستأجر دارد؛ در حالی که حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مالک به مستأجر منتقل می شود.
-
میزان و مقدار حق سرقفلی کاملأ مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت قابل محاسبه نیست. امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه انجام تخلفی از طرف مستأجر، حق تجارت، کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
-
در قرارداد امکان صرف نظر کردن از حق سرقفلی برای طرفین معامله وجود دارد ولی در ابتدای عقد اجاره، حق کسب و پیشه قابل چشم پوشی نمی باشد؛ چرا که در آغاز عقد اجاره هنوز، حق کسب و پیشه ،به وجود نیامده است تا طرفین از آن صرف نظر کنند.
دعوای تخلیه اماکن تجاری به قلم وکیل پایه یک دادگستری
اقداماتی که موجب اسقاط حق تجارت و سرقفلی می شود
مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه به میزان قابل توجهی مؤثر است چرا که قانون روابط مؤجر و مستأجر در دو سال متفاوت دستخوش تغییراتی قرار گرفته است.
در نتیجه در صورتی که قرارداد اجاره بین سال های 1356 تا 1376 بسته شده باشد؛ انتقال حق کسب و سرقفلی از مستأجر به شخص دیگر تنها با سند رسمی قابل اجرا می باشد؛ اما اگر تاریخ عقد قرار داد بعد از سال 1376 باشد واگذاری سرقفلی با ارائه سند عادی و شهادت دو شخص دارای صلاحیت بلامانع خواهد بود.
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند به شرح ذیل است:
-
انتقال به غیر: در صورتی که مالک سرقفلی بدون توجه به عدم وجود حق انتقال، اقدام به فروش و یا واگذاری سرقفلی نماید مالک می تواند با پرداخت نیم بهای سرقفلی به صاحب سرقفلی، دستور تخلیه را صادر کند.
-
تغییر شغل: اگر در اجاره نامه، شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی یا همان مستأجر بدون جلب رضایت صاحب ملک؛ تغییر شغل را انجام دهد؛ تمامی حق و حقوق قانونی مستأجر از وی ساقط شده است و مالک ملک می تواند بدون پرداخت هزینه دستور تخلیه دهد.
-
تعدی و تفریط: در صورتی که صاحب سرقفلی یا دارنده حق کسب و پیشه، از حد و حدود خود تجاوز کند،از انجام تعهدات خود سر باز زند و یا اقدامی غیر متعارف علیه مال مربوطه انجام دهد؛ حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک مجاز است بدون پرداخت مبلغی،درخواست تخلیه ملک را بدهد.
-
عدم پرداخت اجاره بها : یک سبب در تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌بها است. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بها، پس از گذشت بیش از 10 روز از موعد پرداخت نمی‌پذیرد.
دعوای اثبات مالکیت به قلم وکیل
انواع طرح دعوی سرقفلی
-
دعوی مطالبه سرقفلی.
-
تخلیه محل سرقفلی به جهت تغییر شغل.
-
تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به کسب یا سکونت.
-
تخلیه محل سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها.
-
تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط.
-
تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر.
-
دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی.
-
تعدیل اجاره های محل سرقفلی.
-
لایحه دفاعیه در پرونده تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر عین مستأجره.