مبایعهنامه در خرید ملک ، 10 نکته مهم برای جلوگیری از کلاهبرداری
خرید ملک یکی از مهمترین معاملات مالی زندگی بسیاری از افراد است. با این حال، عجله در خرید، اعتماد بیش از حد به فروشنده یا مشاور املاک و بیتوجهی به مفاد قرارداد میتواند خریدار را با مشکلات جدی حقوقی و مالی مواجه کند.
یکی از مهمترین مراحل خرید ملک، تنظیم و امضای مبایعهنامه است. قرارداد خرید ملک در واقع قراردادی است که شرایط معامله، مشخصات ، مبلغ معامله، نحوه پرداخت و تعهدات خریدار و فروشنده در آن مشخص میشود. بنابراین، اشتباه در تنظیم یا امضای آن ممکن است زمینهساز اختلاف، خسارت و حتی کلاهبرداری شود.
در این مقاله، ۱۰ نکته مهم درباره مبایع نامه در خرید را بررسی میکنیم که توجه به آنها میتواند تا حد زیادی از بروز مشکلات آینده جلوگیری کند.
۱. مالک واقعی را شناسایی کنید
اولین و مهمترین اقدام قبل از امضای قرارداد، اطمینان از این موضوع است که شخص فروشنده واقعاً مالک ملک است یا اختیار قانونی برای فروش آن دارد.
مشخصات فروشنده باید با مدارک مالکیت مطابقت داشته باشد. اگر ملک چند مالک دارد، وضعیت سهم هر یک از مالکان باید مشخص شود و در صورت فروش توسط وکیل یا نماینده، حدود اختیارات وی باید بهدقت بررسی شود.
یکی از خطرات جدی در معاملات ملکی، فروش مال غیر است؛ یعنی شخصی ملکی را که متعلق به خودش نیست، بدون داشتن اختیار قانونی به دیگری منتقل کند.
۲. سند ملک را قبل از معامله بررسی و استعلام کنید
صرف مشاهده سند مالکیت کافی نیست. پیش از امضای بیع نامه باید وضعیت ثبتی نیز بررسی شود.
خریدار باید مطمئن شود که در رهن، بازداشت یا توقیف نباشد و مانع قانونی برای انتقال آن وجود نداشته باشد.
بهخصوص در معاملاتی که فروشنده اعلام میکند «سند بعداً آزاد میشود» یا « در رهن است ولی مشکلی برای انتقال ندارد»، لازم است موضوع با دقت بیشتری بررسی شود.
۳. مشخصات ملک را دقیقاً در مبایعهنامه بنویسید
یکی از اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد این است که مشخصات بهصورت ناقص نوشته شود.
در قرار داد خرید ملک بهتر است مشخصات کامل، از جمله پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، طبقه، شماره واحد، پارکینگ، انباری و سایر متعلقات بهصورت دقیق درج شود.
هرچه مشخصات مورد معامله دقیقتر باشد، در صورت بروز اختلاف، امکان اثبات حقوق خریدار نیز بیشتر خواهد بود.
۴. وضعیت بدهیها و تعهدات ملک را مشخص کنید
قبل از خرید باید وضعیت بدهیهای مرتبط نیز بررسی شود.
برای مثال، بدهیهای مربوط به شارژ ساختمان، عوارض، مالیات یا سایر هزینههایی که ممکن است به ملک یا معامله مربوط باشد، باید مشخص شود که پرداخت آنها بر عهده کدام طرف است.
بهتر است این موارد بهصورت صریح در قرارداد درج شود تا بعداً اختلافی درباره مسئولیت پرداخت آنها ایجاد نشود.
۵. ثمن معامله را با دقت در قرارداد درج کنید
مبلغ معامله، نحوه پرداخت و زمانبندی پرداختها باید کاملاً روشن باشد.
اگر بخشی از مبلغ هنگام امضای قرارداد خرید و بخش دیگری هنگام تحویل یا در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت میشود، تمام این موارد باید در قرارداد نوشته شود.
همچنین بهتر است پرداختهای بانکی بهگونهای انجام شود که امکان اثبات آنها وجود داشته باشد و رسیدهای پرداخت نیز تا پایان معامله نگهداری شوند.
۶. تاریخ حضور در دفترخانه را دقیق مشخص کنید
یکی از موضوعات مهم در بیع نامه، تعیین تاریخ تنظیم سند رسمی است.
صرف توافق درباره فروش ، همیشه به معنای پایان فرآیند انتقال رسمی نیست. بنابراین باید تاریخ مشخصی برای حضور طرفین در دفترخانه تعیین شود و تکلیف عدم حضور هر یک از طرفین نیز در قرارداد روشن باشد.
درج دقیق تعهدات فروشنده درباره حضور در دفترخانه میتواند در صورت بروز اختلاف، اهمیت زیادی داشته باشد.
۷. برای تخلف طرفین وجه التزام تعیین کنید
در قراردادهای ملکی معمولاً برای تخلف از برخی تعهدات، مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین میشود.
برای مثال، اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای انتقال سند رسمی حاضر نشود یا خریدار تعهدات مالی خود را انجام ندهد، میتوان با توجه به توافق طرفین، ضمانت اجرای مشخصی در قرارداد پیشبینی کرد.
البته نحوه تنظیم این شروط اهمیت زیادی دارد و بهتر است متن قرارداد بهگونهای نوشته شود که درباره شرایط مطالبه خسارت ابهام ایجاد نکند.
۸. در معاملات وکالتی با احتیاط بیشتری عمل کنید
خرید از طریق وکالتنامه یکی از مواردی است که نیاز به بررسی دقیق دارد.
اگر فروشنده مالک رسمی نیست و با وکالتنامه اقدام به فروش ملک میکند، باید اصالت و اعتبار وکالتنامه، حدود اختیارات وکیل و وضعیت مالک اصلی بررسی شود.
همچنین نباید تصور کرد که صرف وجود یک وکالتنامه به معنی انتقال مالکیت است. وکالت، با انتقال رسمی مالکیت یکسان نیست و شرایط معامله باید با دقت بررسی شود.
۹. از امضای قراردادهای مبهم و ناقص خودداری کنید
گاهی به دلیل عجله برای از دست ندادن ، خریدار قراردادی را امضا میکند که برخی قسمتهای آن خالی است یا تعهدات طرفین بهصورت کلی نوشته شده است.
این کار میتواند در آینده مشکلات زیادی ایجاد کند.
هیچ مبلغی، تاریخ، شرط، تعهد یا مشخصات مهمی نباید بهصورت مبهم یا شفاهی باقی بماند. هر توافق مهمی که برای معامله انجام شده است، بهتر است در متن قرارداد درج شود.
۱۰. قبل از امضای مبایعهنامه با وکیل مشورت کنید
قرارداد خرید فقط یک برگه عادی برای خرید و فروش نیست؛ بلکه میتواند منشأ حقوق و تعهدات مهمی برای طرفین باشد.
به همین دلیل، اگر ارزش ان قابل توجه است یا معامله شرایط خاصی دارد، بررسی قرارداد توسط وکیل ملکی قبل از امضا میتواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.
هزینه بررسی حقوقی یک قرارداد معمولاً در مقایسه با خسارتی که ممکن است از یک اشتباه در معامله ایجاد شود، بسیار ناچیز است.
اگر در خرید ملک کلاهبرداری شد، چه اقدامی کنیم؟
اگر پس از امضای قرارداد مشخص شود که فروشنده مالک واقعی ملک نبوده، دارای مشکل ثبتی بوده، ملک به شخص دیگری نیز فروخته شده یا فروشنده از انجام تعهدات خودداری میکند، باید پیش از هر اقدامی اسناد و مدارک معامله بررسی شود.
مبایعه نامه، رسیدهای پرداخت، پیامها و مکاتبات طرفین، مدارک مربوط و سایر مستندات میتوانند در پیگیری موضوع اهمیت داشته باشند.
با توجه به شرایط پرونده، ممکن است موضوع از طریق دعوای حقوقی یا در صورت وجود شرایط قانونی، از طریق شکایت کیفری پیگیری شود. برای مثال، در برخی موارد موضوع میتواند با عناوینی مانند فروش مال غیر یا کلاهبرداری مرتبط باشد.
بنابراین، بهتر است قبل از طرح دعوا یا شکایت، وضعیت پرونده و مدارک موجود توسط متخصص بررسی شود تا مسیر قانونی مناسب انتخاب شود.
جمعبندی؛ قبل از امضای مبایعهنامه چه کنیم؟
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در خرید ملک، بهتر است پیش از امضای قرارداد:
1. هویت و مالکیت فروشنده را بررسی کنید.
2. وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنید.
3. مشخصات کامل ملک را در قرارداد درج کنید.
4. وضعیت رهن، بازداشت و بدهیهای ملک را بررسی کنید.
5. مبلغ و نحوه پرداخت ثمن را دقیق بنویسید.
6. تاریخ حضور در دفترخانه را مشخص کنید.
7. برای تخلف از تعهدات، ضمانت اجرای مناسب تعیین کنید.
8. در معاملات وکالتی، اعتبار و حدود وکالتنامه را بررسی کنید.
9. هیچ قسمت مهمی از قرارداد را به توافق شفاهی موکول نکنید.
10. در معاملات مهم، پیش از امضا از وکیل متخصص امور ملکی مشاوره بگیرید.
مشاوره و پیگیری پروندههای ملکی
اگر قصد خرید ملک دارید و درباره بررسی مبایعهنامه، استعلام و وضعیت حقوقی ملک، تنظیم قرارداد، اختلافات ناشی از معامله، فروش مال غیر، کلاهبرداری ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی یا فسخ و ابطال قرارداد نیاز به مشاوره و پیگیری حقوقی دارید، میتوانید برای بررسی شرایط موضوع با محمدرضا مه، وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید.
در صورت پذیرش پرونده و توافق با موکل، نحوه پرداخت حقالوکاله متناسب با شرایط پرونده قابل توافق است و در برخی موارد امکان توافق درباره پرداخت حقالوکاله در پایان کار نیز وجود دارد.
توجه داشته باشید که نتیجه هر پرونده به شرایط، مدارک و مستندات موجود و تصمیم مرجع قضایی بستگی دارد و بدون بررسی پرونده نمیتوان نتیجه قطعی را تضمین کرد.