صدور سند مالکیت آپارتمان فاقد پایان کار؛ آیا با پرداخت سهم هر واحد می‌توان سند گرفت؟قسمت 1
آیا به دلیل تخلفات ساختمانی، رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا صادر نشدن پایان کار، نمی‌توانید برای آپارتمان خود سند مالکیت بگیرید؟ آیا برای دریافت سند واحد خود باید منتظر پرداخت جریمه و همکاری تمام مالکان ساختمان بمانید؟
بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازوکاری برای تعیین تکلیف برخی واحدهای آپارتمانی فاقد پایان کار پیش‌بینی شده است. بر اساس این سازوکار، در شرایط قانونی مقرر، امکان صدور سند مالکیت برای هر واحد با تعیین تکلیف جرایم و هزینه‌های مربوط به همان واحد و سهم آن از قسمت‌های مشترک وجود دارد.
این موضوع برای مالکان آپارتمان‌های قولنامه‌ای، خریداران واحدهای فاقد سند تفکیکی و اشخاصی که سال‌ها به دلیل مشکلات ساختمانی در انتظار دریافت سند بوده‌اند، اهمیت زیادی دارد.
در این مقاله، مبنای قانونی، شرایط صدور سند، نقش کمیسیون ماده ۱۰۰، نحوه پرداخت جرایم و محدودیت‌های قانونی این فرایند را بررسی می‌کنیم.
۱. مبنای قانونی صدور سند برای آپارتمان‌های فاقد پایان کار چیست؟
الزام به اخذ پایان کار به قلم وکیل
مبنای اصلی این موضوع، تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
این مقرره برای تعیین تکلیف برخی واحدهای آپارتمانی وضع شده که ادعای مالکیت آن‌ها در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون ثبت شده و به دلایلی مانند تخلفات ساختمانی، صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا پرداخت نشدن جریمه، امکان دریافت پایان کار و سند تفکیکی برای آن‌ها فراهم نشده است.
مطابق این تبصره، در موارد مشمول قانون، شهرداری‌ها و حسب مورد بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلف‌اند با رعایت شرایط قانونی، گواهی پایان کار را صادر کنند؛ با این تفاوت که میزان و علت جرایم مربوط به قسمت اختصاصی هر واحد و قسمت‌های مشترک باید در گواهی درج شود.
همچنین، میزان و علت جرایم مربوط به هر واحد و سهم آن از جرایم مشاعات در سند مالکیت تفکیکی درج خواهد شد.
بنابراین، قانون درصدد است مانع از آن شود که مشکلات مربوط به یک ساختمان، بدون توجه به وضعیت هر واحد، برای همیشه امکان تعیین تکلیف مالکیت تمام واحدها را از بین ببرد.
۲. آیا هر مالک می‌تواند فقط با پرداخت سهم خود سند بگیرد؟
یکی از مهم‌ترین نکات این مقرره، امکان تعیین تکلیف مستقل هر واحد در چارچوب شرایط قانونی است.
فرض کنید ساختمانی ۲۰ واحد آپارتمانی دارد، اما به دلیل تخلفات ساختمانی و پرداخت نشدن جرایم، پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی آن صادر نشده است.
یکی از مالکان، واحد خود را چند سال قبل خریداری کرده و تمام ثمن معامله را نیز پرداخته است؛ بااین‌حال، سایر مالکان برای پرداخت جرایم یا انجام اقدامات لازم همکاری نمی‌کنند.
در چنین شرایطی، مالک واحد نباید بدون بررسی مقررات جدید تصور کند که الزاماً باید تا تعیین تکلیف تمام واحدها منتظر بماند.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول
بر اساس سازوکار قانونی پیش‌بینی‌شده، در موارد مشمول، امکان تعیین تکلیف جرایم و هزینه‌های قسمت اختصاصی واحد و سهم متناسب آن از قسمت‌های مشترک وجود دارد تا فرایند صدور سند همان واحد پیگیری شود.
البته این موضوع به معنای صدور خودکار سند برای هر آپارتمان نیست. احراز شرایط قانونی، وضعیت ثبتی ملک، نوع تخلف، مفاد آرای کمیسیون و سایر الزامات مربوط همچنان اهمیت دارد.
۳. نقش کمیسیون ماده ۱۰۰ در صدور سند مالکیت چیست؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به تخلفات ساختمانی در محدوده صلاحیت قانونی خود رسیدگی می‌کند و ممکن است حسب مورد، رأی به اخذ جریمه یا تصمیم دیگری درباره تخلف صادر کند.
در برخی ساختمان‌ها، صدور پایان کار به دلیل پرداخت نشدن جریمه تعیین‌شده در کمیسیون با مشکل مواجه می‌شود.
تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای برخی از این وضعیت‌ها راهکاری پیش‌بینی کرده است.
در موارد مشمول، میزان و علت جریمه مربوط به قسمت اختصاصی و مشاعات باید در گواهی پایان کار منعکس شود. سپس این اطلاعات در سند مالکیت تفکیکی واحد نیز درج خواهد شد.
نکته مهم این است که صدور سند مالکیت به معنای ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا منتفی شدن آثار قانونی تخلف ساختمانی نیست.
بنابراین، مالک باید میان دو موضوع تفاوت قائل شود:
– امکان دریافت سند مالکیت برای واحد آپارتمانی؛
– تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی و اجرای آرای قانونی مربوط به آن.
این دو موضوع با یکدیگر ارتباط دارند، اما یکسان نیستند.
۴. آیا پرداخت جریمه قسمت اختصاصی برای دریافت سند کافی است؟
خیر؛ در همه پرونده‌ها چنین نیست.
قانون میان جرایم مربوط به قسمت اختصاصی و جرایم و هزینه‌های مرتبط با قسمت‌های مشترک ساختمان تفاوت قائل شده است.
برای مثال، اگر تخلف ساختمانی مربوط به تغییرات انجام‌شده در یک واحد باشد، ممکن است جریمه اختصاصی همان واحد مطرح شود. در مقابل، اگر تخلف به مشاعات ساختمان مربوط باشد، سهم هر واحد باید مطابق ضوابط قانونی تعیین شود.
در نتیجه، برای تعیین تکلیف یک واحد ممکن است پرداخت موارد زیر لازم باشد:
۱. جرایم مربوط به قسمت اختصاصی همان واحد؛
۲. سهم متناسب واحد از جرایم قسمت‌های مشترک؛
۳. سهم واحد از هزینه اصلاحات لازم در مشاعات، در صورت وجود چنین تکلیفی؛
۴. هزینه‌ها و تشریفات قانونی دیگری که برای صدور سند و تفکیک واحد لازم است.
میزان دقیق پرداختی را نمی‌توان صرفاً از روی مساحت یا مبلغ جریمه یک واحد دیگر تعیین کرد؛ زیرا نوع تخلف، مساحت قسمت اختصاصی، وضعیت مشاعات و ضوابط اجرایی مربوط باید بررسی شود.
۵. اگر ساختمان به اصلاحات ساختمانی نیاز داشته باشد، چه می‌شود؟
یکی از نکات مهم تبصره ۶ ماده ۱۰ این است که مشکل همه ساختمان‌ها صرفاً با پرداخت جریمه برطرف نمی‌شود.
گاهی برای صدور پایان کار، انجام اصلاحاتی در قسمت اختصاصی یک واحد یا قسمت‌های مشترک ساختمان ضرورت دارد.
قانون در چنین شرایطی، صدور سند مالکیت را به انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی و پرداخت سهم واحد از هزینه اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک منوط کرده است.
برای مثال، ممکن است اصلاح بخشی از تأسیسات مشترک، راه‌پله، مسیرهای دسترسی یا قسمت دیگری از ساختمان ضرورت داشته باشد.
در این وضعیت، مالک نمی‌تواند صرفاً با پرداخت جریمه اختصاصی خود، تمام الزامات قانونی مربوط به ساختمان را نادیده بگیرد.
بنابراین، پیش از اقدام باید مشخص شود که مانع صدور پایان کار فقط پرداخت جریمه است یا انجام اصلاحات فنی نیز ضرورت دارد.
۶. آیا برای واحد دارای حکم قلع‌وقمع کامل نیز سند صادر می‌شود؟
خیر.
تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصریح می‌کند که اگر یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع‌وقمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد در اختیار سازمان ثبت قرار گیرد.
این استثنا اهمیت زیادی دارد؛ زیرا نباید تصور کرد که مقررات تسهیل صدور سند، تمام تخلفات ساختمانی و تمام آرای تخریب را بی‌اثر می‌کند.
در نتیجه، بررسی دقیق رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا ماده ۹۹، حسب مورد، پیش از اقدام برای اخذ سند ضروری است.
۷. وضعیت آیین‌نامه جدید صدور سند برای آپارتمان‌های فاقد پایان کار
تبصره ۶ ماده ۱۰، علاوه بر پیش‌بینی سازوکار صدور سند، تعیین نحوه محاسبه و وصول هزینه‌ها و اجرای اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک را به آیین‌نامه اجرایی واگذار کرده است.
بر اساس گزارش‌های منتشرشده در مهرماه ۱۴۰۵، آیین‌نامه اجرایی مربوط به این موضوع به تصویب هیئت وزیران رسیده است. بااین‌حال، طبق آخرین گزارش در دسترس، آیین‌نامه هنوز ابلاغ نشده بود.
ازاین‌رو، هنگام اقدام برای یک پرونده واقعی باید آخرین وضعیت ابلاغ آیین‌نامه، شرایط اجرایی و دستورالعمل‌های سازمان ثبت و شهرداری مربوط بررسی شود.
نباید صرف تصویب آیین‌نامه را با آغاز اجرای قطعی تمام مراحل آن یکسان دانست.
همچنین باید توجه داشت که موضوع صرفاً به پرداخت سهم هر مالک محدود نیست؛ ثبت ادعای مالکیت در سامانه مقرر در قانون و احراز سایر شرایط قانونی نیز اهمیت دارد.
۸. برای دریافت سند آپارتمان فاقد پایان کار چه اقداماتی انجام دهیم؟
اگر آپارتمان شما به دلیل تخلفات ساختمانی یا صادر نشدن پایان کار فاقد سند تفکیکی است، بهتر است پیش از هر اقدامی مراحل زیر بررسی شود:
مرحله اول: بررسی مدارک مالکیت
مبایعه‌نامه، سوابق خرید و فروش، مدارک مربوط به مالک رسمی و وضعیت ثبتی ملک باید بررسی شود.
مرحله دوم: بررسی وضعیت شهرداری
باید مشخص شود آیا رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا ماده ۹۹ صادر شده است، مبلغ جریمه چقدر است و آیا برای ساختمان یا واحد موردنظر حکم تخریب وجود دارد.
مرحله سوم: تعیین سهم واحد از هزینه‌ها
جرایم قسمت اختصاصی، سهم از جرایم مشاعات و هزینه اصلاحات احتمالی باید مطابق ضوابط مربوط تعیین شود.
مرحله چهارم: بررسی امکان صدور سند مستقل
باید وضعیت ثبت ادعای مالکیت، قابلیت تفکیک، سوابق ثبتی و سایر موانع احتمالی بررسی شود.
مرحله پنجم: پیگیری تشریفات قانونی
پس از احراز شرایط، مراحل مربوط به پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و صدور سند مالکیت از مراجع ذی‌ربط پیگیری می‌شود.
طی کردن این مراحل به‌صورت منظم می‌تواند از صرف هزینه‌های غیرضروری و طرح دعاوی نامتناسب با وضعیت واقعی ملک جلوگیری کند.
پرسش‌های متداول درباره صدور سند مالکیت آپارتمان فاقد پایان کار
آیا با پرداخت جریمه ماده ۱۰۰ می‌توان برای آپارتمان سند گرفت؟
در موارد مشمول تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکان تعیین تکلیف و صدور سند پیش‌بینی شده است؛ اما پرداخت جریمه به‌تنهایی در همه پرونده‌ها کافی نیست و شرایط ثبتی و ساختمانی باید بررسی شود.
آیا برای صدور سند یک واحد، همکاری تمام مالکان ساختمان لازم است؟
در سازوکار قانونی پیش‌بینی‌شده، امکان تعیین تکلیف هر واحد با رعایت شرایط مربوط به همان واحد و سهم آن از مشاعات وجود دارد. بااین‌حال، تشریفات اجرایی و وضعیت اختصاصی ساختمان باید بررسی شود.
آیا واحد دارای حکم تخریب کامل می‌تواند سند مالکیت بگیرد؟
خیر. مطابق تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون یادشده، صدور سند مالکیت برای واحد دارای حکم قلع‌وقمع کامل ممنوع است.
آیا پس از صدور سند، جریمه ساختمانی از بین می‌رود؟
خیر. صدور سند مالکیت به‌خودی‌خود موجب لغو رأی کمیسیون یا زوال آثار قانونی تخلف ساختمانی نمی‌شود. همچنین قانون برای انتقال بعدی ملک، پرداخت جریمه درج‌شده در سند با تعدیل مقرر را شرط کرده است.
آیا این مقررات شامل تمام املاک قولنامه‌ای می‌شود؟
خیر. این سازوکار ناظر به شرایط مشخص قانونی است و نباید آن را با تمام مقررات مربوط به املاک فاقد سند رسمی یکسان دانست. وضعیت ثبتی، نوع ملک، ثبت ادعای مالکیت و سایر شرایط پرونده باید جداگانه بررسی شود.
جمع‌بندی
تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهکاری مهم برای تعیین تکلیف برخی آپارتمان‌های فاقد پایان کار و سند تفکیکی پیش‌بینی کرده است.
بر اساس این سازوکار، در صورت احراز شرایط قانونی، امکان پیگیری صدور سند برای یک واحد بدون انتظار برای تعیین تکلیف هم‌زمان تمام واحدهای ساختمان وجود دارد. بااین‌حال، پرداخت جرایم اختصاصی، تعیین سهم از هزینه‌های مشاعات، انجام اصلاحات لازم و رعایت تشریفات ثبتی همچنان اهمیت دارد.
پیش از خرید یا پیگیری سند آپارتمان فاقد پایان کار، وضعیت ثبتی ملک، آرای کمیسیون ماده ۱۰۰، جرایم ساختمانی و امکان صدور سند مستقل را بررسی کنید. تصمیم‌گیری بر اساس وضعیت واقعی ملک می‌تواند از اختلافات و هزینه‌های سنگین حقوقی جلوگیری کند.
به قلم محمدرضا مه، وکیل پایه یک دادگستری
وکیل دعاوی ملکی و حقوق کسب‌وکار
در مؤسسه حقوقی مه‌دادگر، امکان بررسی حقوقی پرونده‌های مربوط به املاک قولنامه‌ای، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار، تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی، اختلافات مربوط به تخلفات ساختمانی و دعاوی ملکی فراهم است.