تخلیه ملک ورثه ای و شرایط طرح دعوای آن چگونه است ؟

تخلیه ملک ورثه ای چگونه است ؟

انحصار وراثت چیست؟

به مشخص کردن ورثه و مقدار سهم الارث هر کدام از آن ها از اموال متوفی انحصار وراثت گفته می‌ شود. تصرف در اموال متوفی تا پیش از پرداخت هزینه های مربوط به کفن و دفن وی و همچنین پرداخت دیون وی و عمل به وصایای او ممکن نیست. پس باید بعد از انجام همه ی مراحل گفته شده به انحصار وراثت اقدام کرد.

این عمل به وسیله ی یکی از افراد ذینفع یا و نماینده ای مشخص شده از سوی ورثه با مراجعه به یکی از مراکز شورای حل اختلاف نزدیک به آخرین محل سکونت شخص متوفی انجام می شود. اگر آخرین محل سکونت متوفی شهر تهران باشد، باید در یکی از مراکز شورای حل اختلاف تهران با توجه به منطقه سکونت اقدام به عمل کرد.

انتشار آگهی برای دریافت گواهی انحصار وراثت
زمانی که شخص فوت مینماید برای او گواهی فوت صادر شده و شناسنامه او باطل میشود .

برای اخذ گواهی انحصار وراثت , لازم است که اول سه نفر مرد عادل و آگاه به وراث شخص متوفی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نموده و استشهادیه مخصوص گواهی انحصار وراثت را امضا کرده و سردفتر اسناد رسمی نیز امضای آنان را گواهی نماید .

سپس یکی از وراث و یا شخص ذینفع ( به استناد ماده 365 قانون امور حسبی ) میتوانند با در دست داشتن شناسنامه فرد متوفی , کارت ملی متوفی , شناسنامه وراث و کارت ملی آنان و گواهی فوت و استشهادیه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت را به شورای حل اختلاف صالح ارسال نماید .

چنانچه اموال متوفی را کمتر ازپنجاه میلیون تومان معرفی نموده باشید برای صدور گواهی انحصار وراثت نیازی به انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار نیست .

ولی چنانچه اموال متوفی را بیشتر از پنجاه میلیون تومان تعیین کرده باشید برای صدور گواهی انحصار وراثت نیاز به انتشار آگهی در روزنامه های کثیر الانتشار میباشد .

سپس بعد از گذشت یکماه از انتشار روزنامه گواهی انحصار وراثت صادر میشود .

دلیل انتشار در روزنامه این بر این است که اگر شخصی خود را داخل در وراث میداند و یا اینکه وصیت نامه ای از متوفی در اختیار دارد و در کل معارض با صدور گواهی انحصار وراثت به شرح خواسته شده میباشد ظرف یکماه به مرجع صدور گواهی انحصار وراثت مراجعه نماید .

ملک ورثه ای چیست؟
به املاکی ملک ورثه ای می گویند که صاحب آن به فوت شده باشد و طبق قوانین و مقررات به وراث شخص فوت شده رسیده است. به بیان دیگر، زمانی که مالک فوت می کند بر اساس با قانون انحصار وراثت، ملک مورد نظر به ورثه ها منتقل می شود، مگر آن که وصیت نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط خاصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد، در این صورت ملک ورثه ای به شمار می آید. توجه کنید در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.

نکات مهم در ارتباط با ملک ورثه ای
هنگام معامله ملک ورثه ای باید به نکات مهم و کلیدی توجه کرد. این نکات به شرح زیر می باشند:

تنها قتل عمد باعث ارث نبردن قاتل از مقتول خود می شود و قتل های غیر عمد مانعی برای توارث نیست.
اموال مشمول مالیات، بعد از کسر دیون متوفی مثل مهریه تعیین می گردد.
فروش سهم الارث بقیه ی ورثه ها بدون اجازه ی آن ها، انتقال مال غیر محسوب شده و این انتقال باطل می باشد.
برای فروختن ملک ورثه ای، در حالتی که یک نفر از وراث اجازه ی فروش نداده و از خرید سهم دیگران نیز خودداری می نماید، باید به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش را از آن جا دریافت نمود.
معاملات املاک ورثه ای به چه صورت است؟
در معاملات املاک ورثه ای باید در نظر گرفت که حتما به شکلی صحیح صورت گیرند. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد

احراز مالکیت
در زمان خرید ملک ورثه ای، از مهم ترین موضوعاتی است که باید به آن پرداخته شود، احراز مالکیت است. به بیان دیگر، در صورتی که ملک مورد معامله، ملک ورثه ای باشد، سند مالکیت باید به نام فردی باشد که فوت نموده است. در این میان گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که می توان به وسیله آن احراز مالکیت نمود. گواهی انحصار وراثت از طرف شورای حل انتخاب صادر شده و در آن نام ورثه و میزان ارث هر کدام ذکر می گردد. لازم به ذکر است در زمان خرید ملک ورثه ای علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت و شناسنامه متوفی، احتمال وجود وراث دیگر نیز بررسی شود.

مبایعه نامه
چنانچه ورثه های زیادی وجود داشته باشد، تمامی آن ها باید مبایعه نامه را امضا نمایند یا وکیلی به نیابت از آن ها در هنگام معامله حضور داشته باشد و مبایعه نامه را امضا کند. اگر بعضی از وراث سهم خود را بفروشند، اما 1 یا چند نفر دیگر از وراث مبایعه نامه ملک را امضاء نکرده و به فروختن ملک رضایت ندهند، خریدار تنها به وسیله دادگاه می تواند دیگر وراث را وادار به فروش نماید، زیرا وراثی که مبایعه نامه ی ملک را امضا کرده اند، تنها نسبت به سهم خویش حق فروش دارند.

اموال صغیر
چنانچه بین وراث فرد صغیر یعنی کمتر از پانزده سال وجود داشته باشد، طبق قانون تصرف در اموال او ممنوع و حق معامله ی آنان با قیم می باشد. به عبارت دیگر در این صورت لازم است برای فرد صغیر، قیم گرفته شود و جهت خرید املاک موروثی باید با قیم وی معامله شود. در نتیجه در صورتی که فرد صغیری در ورثه باشد باید بررسی قیم ‌نامه وی را هم به مراحل انجام معامله اضافه کرد. به علاوه، طبق قانون قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد، مگر آنکه برای فروش اموال طفل صغیر از دادسرا مجوز بگیرد. خریدار ملک موروثی نیز این مجوز رسمی را در زمان معامله باید از قیم دریافت کند تا دچار مشکل نشود.

وصیت نامه
وصیت نامه می تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد و همه ی افراد نیز می توانند تا یک سوم اموال خود را وصیت نمایند. بنابراین، توصیه می شود پیش از هر کاری از ورثه پرسیده شود فرد فوت ‌شده وصیت‌ نامه ای در زمینه ملک مورد نظر دارد یا خیر. به عنوان مثال اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر فرد از این موضوع اطلاعی نداشته باشد، برای او این امر دردسر ساز خواهد شد.

اگر ملک ورثه ای در تصرف برخی وراث باشد
پس از تقسیم کردن اموال ماترک بین ورثه ها، اگر اموال منقولی که به یکی از وراث تعلق می‌گیرد در تصرف ورثه دیگری باشد، در این‌صورت وارث اول که مال به او به ارث رسیده است می‌تواند دعوی خود را به طرفیت وارث دوم در رابطه با درخواست سهم الارث مطرح کند. اگر اموال غیر منقولی که به یکی از وراث تعلق می‌ گیرد در تصرف وارث دیگری باشد، در اینصورت وارث اول که مال به او به ارث رسیده است می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح نماید.

خلع ید به چه معناست؟
وقتی مال غیرمنقولی مثل آپارتمان، مغازه یا زمین کسی به صورت غیرقانونی در تصرف شخصی دیگری باشد، مالک رسمی یعنی دارنده سند مالکیت رسمی یا حکم قطعی، می تواند با اقامه دعوای خلع ید، از دادگاه بخواهد که به تصرفات غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک را تخلیه و تحویل وی دهد

درانتها هرگونه سوالی در خصوص بحث تخلیه ملک ورثه ای دارید میتوانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس حاصل نمایید.

www.instagram.com/mehdadgar