الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک
ممانعت از انجام تعمیرات اساسی از طرف مستاجر
گاهی ملکی که اجاره داده شده نیازمند تعمیرات اساسی است. در چنین مواردی ممکن است موجر بخواهد با انجام تعمیرات ،
از آسیب بیشتر به ملک جلوگیری کند. اما مستاجر مانع کار او میشود. یا از انجام تعمیرات ملک ممانعت بعمل می آورد.
در ایان مورد موجر میتواند به دادگاه مراجعه و علیه مستاجر طرح دعوا کند.
تکالیف مستاجر
مستاجر چنانچه به دلیل تاخیر در تحویل ملک به موجر ، موجب وارد آمدن خسارت به ملک شده باشد مسئول جبران خسارت است.
البته تشخیص میزان خسارت بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است.
در تمام مدتی که ملک در حال تعمیر است مستاجر ی که اقدام به تخلیه ملک نموده ، نباید اجاره پرداخت نماید.
مبنای حقوقی دادخواست
اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستاجر اجازه ورود مالک به ملک انجام تعمیرات اساسی را ندهد میتواند با مراجعه به دادگاه الزام مستاجر را به رفع ممانعت از تعمیر ملک بخواهد دادگاه با بررسی اوضاع و احوال و تشخیص ضرورت تعمیر ملک حکم به رفع ممانعت مستاجر از تعمیرات اساسی و تعیین مهلتی جهت تعمیرات میدهد.
الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک
طرفین دعوا:
خواهان در این دعوا موجر است و خوانده مستاجر آن.
چگونه طرح دعوا کنیم؟
موجر برای طرح دادخواست علیه مستاجر برای رفع ممانعت از انجام تعمیر ابتدا به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه میکند.
چنانچه وی قبلاً شماره ثنا دریافت کرده باشد که میتواند دادخواست خود را مبنی بر رفع ممانعت از انجام تعمیر به طرفیت مستاجر تنظیم و به همراه سایر مدارک تسلیم نماید.
اگر شماره ثنا نداشته باشد نمیتواند دادخواست بدهد. لذا ابتدا از همان دفتر درخواست شماره ثنا میکند. انجام این کار حدود 10 دقیقه بیشتر زمان نمیبرد.
مرجع صالح:
دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعواست .
نحوه اجرای رای:
پس از آنکه دادگاه حکم به الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک صادر کرد در صورتی که مستاجر رفع ممانعت نکرد دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر میکند موجر در مدت زمان تعیین شده توسط دادگاه میبایست ملک را تعمیر کرده و تحویل مستاجر دهد.
شرایط طرح و اثبات دعوی بر الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک
۱.اثبات رابطه ی استیجاری
۲. احراز عدم اتمام مدت قرارداد یا عدم خاتمه رابطه استیجاری
۳.احراز ضرورت انجام تعمیرات کلی و اساسی
وظایف مستاجر در قرارداد اجاره چیست؟
شخصی که اقدام به اجاره ی مالی می کند در مقابل مالکِ ملک و مالی که اجاره کرده است مسئولیت هایی را بر عهده دارد:
-
مستاجر موظف است کرایه (اجاره بها) را به موقع به موجر پرداخت نماید.
-
انجام تعمیرات غیر اساسی ساختمان (مثل تعویض لامپ، رنگ، تعمیر کلید و پریز و…) بر عهده مستاجر خواهد بود.
-
در هنگام تخلیه ملک مستاجر موظف است سر موعد مقرر ملک را تحویل موجر دهد.
-
مستاجر موظف است بهای آب، برق، گاز و شارژ ساختمان را به موقع پرداخت کند.
-
مستاجر باید از وارد کردن هرگونه خسارت به ملک خودداری کند در غیر اینصورت خود موظف به پرداخت خسارت می باشد.
-
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در ملک تغییری ایجاد کند، بنایی بسازد یا درختی بکارد، موجر می تواند آن را از بین ببرد. اگر در اثر این عمل مستاجر، به ملک صدمه یا خسارتی وارد گردد مستاجر موظف به پرداخت مبلغ خسارت می باشد.
-
چنانچه مستاجر بدون اطلاع موجر تعمیرات اساسی در ملک انجام دهد، نمی تواند از موجر هزینه ی تعمیرات را مطالبه کند.
-
اگر اطلاعاتی که موجر در رابطه با ملک در هنگام قرارداد می دهد کذب باشد، مثلا متراژ خانه کمتر از گفته وی باشد مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه قرارداد را فسخ کند.
-
اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای کسب و کار غیرقانونی یا اعمال منافی عفت تبدیل کند، موجر می تواند از طریق مراجعه به دادگاه قرارداد را فسخ کند.
نکات کاربردی:
۱.در خصوص املاک مشاعی طرح دعوی از سوی احد از مالکین به طرفیت مستاجر ملک امکان پذیر است.
۲.با توجه به اینکه در مدت تعمیرات امکان بهره مندی مستاجر از منافع ملک متصور نیست.مسئولیتی در خصوص پرداخت اجاره بها بر عهده مستاجر وجود ندارد.
ضمانت اجراهای امتناع مستاجر از انجام تعمیرات ملک
۱.با توجه به اینکه ید مستاجر نسبت به ملک استیجاری ید امانی است.در فرض قصور در همکاری ید امانی وی به ید ضمانی تبدیل شده و در صورت ورود خسارت به ملک یا اشخاص ثالث و با احراز شرایط مسئولیت مستاجرمسئول جبران خسارت وارده به مالک و اشخاص ثالث خواهد بود.
۲.ممکن است،در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ ضمانت اجرای فسخ قرارداد اجاره و مطالبه خسارت در صورت امتناع مستاجر از انجام تعمیرات پیش بینی شده باشد.که با تحقق این شرایط ،موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک و مطالبه خسارت قراردادی از مرجع قضایی نماید.
لازم به ذکر است،با فرض اعمال فسخ رابطه قراردادی کان لم یکن شده و دعوی الزام به انجام تعمیرات محمل قانونی نداشته و با توجه به ماده ۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا:
1_اگر به دلیل تاخیر مستاجر از تحویل ملک به موجرجهت انجام تعمیرات به ملک خسارتی وارد شود مستاجر نسبت به جبران این خسارات مسئول است .
2_مستاجر در مدتی که ملک را به دلیل تعمیرات تخلیه کرده است نباید اجاره پرداخت کند.
3_اگرچه مستند قانونی دعوا ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است که در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیش موضوعیت دارد از آنجا که تعمیر اساسی ملک علاوه بر آنکه یک تکلیف برای مالک است مالک نیز به حساب میآید بنابراین هر چند در این رابطه رویه روشنی در محاکم به چشم مشاهده نشده اما به نظر میرسد در مورد سایر املاک نیز طرح این دعوا جایز باشد.
مستندات قانونی:
ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶_ هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین میکند در صورت ادامه ممانعت دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد در هر حال مستاجرمسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره:رسیدگی به دعاوی مذکور در مادههای ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
حالت دوم:
الزام موجر به انجام تعمیرات:
یکی از وظایف موجر آن است که اولاً ملک را صحیح و سالم تحویل مستاجر بدهد و ثانیاً در صورتی که در طول مدت اجاره ملک نیاز به تعمیرات اساسی پیدا کرد ، تعمیرات را انجام دهد.
حال ممکن است موجر نخواهد نسبت به انجام تعمیرات اقدام کند . در اینگونه موارد مستاجر میتواند دادخواستی را با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک تنظیم و پیگیر درخواست خود باشد که در سرفصل قبلی مفصلا راجع به این موضوع صحبت کردیم.الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره
آرای وحدت رویه مرتبط: https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101465