تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بهاء به چه معناست؟

تعدیل اجاره بها یکی از فرآیندهای قانونی است که برای متعادل کردن اجاره بها توسط هر یک از طرفین (مستاجر و یا موجر) تنظیم می شود.

از این دعوا با عنوان دعوا افزایش اجاره بها نیز یاد می کنند. همانطور که می دانید تعدیل به معنای معتدل کردن است.

در اصطلاح حقوقی و قانونی، طرفین در قرارداد اجاره می توانند درخواست تعدیل را تنظیم نمایند. این درخواست در زمان رکود و یا تورم معیشت در زمینه اجاره بها تنظیم خواهد شد.

اگر به مبحث قرارداد اجاره مراجعه نمایید به این امر مهم پی خواهید برد که این قرارداد یکی از انواع عقود معین می باشد

که بر اساس آن، قوانین خاصی در قانون مدنی تعیین شده است. بر اساس این قرارداد مستاجر با پرداخت مبلغی معین می تواند

برای مدتی مشخص، اقدام به استفاده از منافع مال مورد اجاره نماید. مستاجر می تواند هر نوع بهره قانونی و شرعی از مال مورد اجاره ببرد.

حال اگر در میزان مبلغ اجاره تعیین شده، کاهش و یا افزایشی انجام پذیرد با مفهوم تعدیل اجاره بها مواجه خواهند شد.

شرایط تعدیل اجاره بهاء

در صورتی که تعدیل اجاره بها از سوی موجر برای افزایش اجاره بها انجام پذیرد، باید حتما به قوانین مهم در این زمینه نیز توجه نمود.

برای کسب اطلاعات مهم در این زمینه می توان به قوانین تعیین شده در روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۶۶ اشاره کرد.

از شرایط مهمی که برای افزایش اجاره بها مورد توجه قرار می گیرند عبارتند از :

• غیر قانونی بودن افزایش اجاره بها به مبلغی بیش از ۲۵ درصد

• افزایش اجاره بها از طریق ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها تنها برای املاک تجاری قابل اجرا خواهد بود. املاک زراعی، باغی، مسکونی و … مشمول استفاده از این قانون نخواهند بود.

• توجه به نظر کارشناس برای افزایش اجاره بها بر اساس نرخ عادله روز بسیار مهم خواهد بود.

• در صورتی افزایش اجاره بها امکان پذیر است که هزینه های زندگی نیز افزایش یافته باشد.

• افزایش اجاره بها با تشخیص شورای حل اختلاف و موجه شناختن درخواست خواهان صورت می پذیرد.

• 

• تجویز انتقال منافع

• مبنای تعیین ومحاسبه مقدار تعدیل اجاره بهاء

• در قانون نمی توان شاهد مبنای خاصی برای تعیین و محاسبه ی تعدیل اجاره بها بود. ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر این امر را منوط به نظر کارشناسان نموده است.در حالی که هیچ معیار و یا ضوابط خاصی در این زمینه تعیین نشده است.در هر حال کارشناسان بر اساس اصول خاصی که از سوی دادگاه برای آنها در نظر گرفته شده است، اقدام به محاسبه و تعیین این تعدیل می‌نمایند.از رویه های کارشناسی مناسب در این زمینه می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  موقعیت ملک مورد نظر

• قدمت ملک مورد نظر

• مساحت ملک

• سابقه فعالیت مستاجر شغلی که مستاجر در آن فعال است

• نوع کاربری ملک میزان اجاره بها که توسط مستاجر پرداخت میشود

• میزان تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی

• تعمیرات تغییرات و عمرانی که توسط مستاجر برای استفاده بهتر از مورد اجاره ایجاد شده

مبنای حقوقی دادخواست

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستاجر منعقد شده است اگر مدت اجاره تمام شده باشد

و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است ۳ سال گذشته باشد می‌توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد.

افزایش و یا کاهش هزینه‌های زندگی یکی از پیش شرط‌های دادخواست تعدیل اجاره بها است.

دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد

کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی نظریه خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله اعلام میدارد

و در صورت قطعیت نظریه کارشناس دادگاه بر اساس این نظریه اقدام به صدور رای تعدیل اجاره بها صادر می‌کند.

تعدیل اجاره بها

طرفین دعوی

هر کدام از موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه‌های زندگی درخواست تعدیل نسبت به میزان اجاره بها را بکند

در این صورت هر کدام که خواستار آن شدند خواهان دعوی و طرف مقابل خوانده دعوی نامیده می‌شود.

 مرجع صالح برای رسیدگی

دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی دعوای تعدیل اجاره بها است

نحوه اجرای رای

حکمی که دادگاه می‌دهد چنانچه فقط تعدیل باشد حکم اعلامی بوده و نیازی به صدور اجراییه ندارد اما در صورتی که در خصوص ما به التفاوت نیز حکم صادر شده باشد

اجرای این قسمت از رای احتیاج به صدور اجراییه دارد .

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱_دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

۲_در تعدیل اجاره بها نیازی به تنظیم اجاره نامه مجدد نیست.

۳_باید توجه داشت که این دعوی فقط مخصوص محل‌های تجاری می‌باشد و امکان تقدیم دادخواست تعدیل اجاره بها در خصوص محل‌های مسکونی وجود ندارد .

۴_موجر و مستاجر نمی‌توانند در ضمن عقد اجاره شرط کنند که موجر حق افزایش و تعدیل مال الاجاره را نداشته باشد .

۵ _ موجر می‌تواند ضمن دادخواست تعدیل ما به او تفاوت اجاره بها را از تاریخ تقویم دادخواست تا روز صدور حکم نیز مطالبه کند.

مستندات قانونی

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶: موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بکند

مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده ۳ سال تمام گذشته باشد

دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶: موجر می‌تواند مابع التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل مستاجر را به پرداخت ما به متفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم می‌کند

دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تعدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار ۱۲ درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند

ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد ما به تفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تعدیه به شرح فوق درخواست کند.

نظریات قضایی

نظر به اینکه طبق ماده ۱ قانون روابط موجه و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول آن قانون می‌باشد

و به موجب ماده ۳۲ از تاریخ اجرای قانون مزبور قانون روابط مالک و مستاجر  مصوب ۱۳۳۹ ملقی و منسوخ است

بنابراین ماده ۴ قانون روابط موجه و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح شده و در جریان رسیدگی است نیز خواهد بود این رای طبق مقررات قانونی لازم الاتباع است.

نظریه‌ای دیگر: اگر مالکیت اعیانی مغازه‌ای متعلق به مستاجر همان مغازه و عرصه آن متعلق به شخص دیگری باشد

آیا درخواست تعدیل اجاره بها از ناحیه مالک عرصه نسبت به مغازه قانوناً قابل پذیرش است یا خیر ؟

مالک عرصه محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول ق.ر.م.م مصوب سال ۵۶ باشد

می‌تواند به استناد مواد ۱ و ۴ قانون مورد بحث به عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بهای مقرر فی مابین را بکند.

نظریه ای دیگر : آیا در دعوی تعدیل و تخلیه احراز مالکیت لازم است؟

در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد ق.ر.م.م احراز رابطه استیجاری کافی به نظر می‌رسد مگر آنکه دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.

نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101418

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606