تخلیه به جهت تعدی و تفریط به قلم وکیل

تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط

تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط، نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط و دلایل اثباتی برای طرح دعوای تخلیه به دلیل تعدی و تفریط و شرایط طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط برای  آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است.

مطابق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره از جمله مواردی است که موجر می تواند

بدون پرداخت حق و کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بخواهد. بنابراین، تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط به صراحت در بند 8 ماده 14 قانون 1356 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است.

شرایط دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط

برای تحقق تعدی و تفریط در اصل باید الزاماتی بین موجر و مستاجر در قالب شرط در قرارداد وجود داشته باشد

که ممکن است انجام عمل خاص یا ترک فعل نسبت به عین مستاجره در قرارداد باشد.

که این الزامات ممکن است به صورت انجام عملی باشدبه عنوان مثال شرط شود که مستاجر هر ساله نسبت به نقاشی مورد اجاره اقدام کند یا از انجام عملی منع شود

به عنوان مثال شرط شود که مستاجر حق مسدود کردن درب مورد اجاره را ندارد.

رویه دادگاهها درخصوص دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط اینست که تغییراتی که به اصل و اساس بنا لطمه وارد کند

و مشکل ایجاد نماید مانند مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری، ایجاد زیرزمین یا اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان را تعدی و تفریط مینامند،

در حالی که اگر مستاجر در مورد اجاره تغییرات جزئی برای استفاده بهتر بدهد این تغییرات جزئی تفریط محسوب نمی شود.

به عنوان مثال تعویض کلید، سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان.

بنابراین، برای تحقق تعدی و تفریط باید اقداماتی فیزیکی در علم خارج اتفاق بیافتد که خارج از عرف و قرارداد می باشد

و توجه داشته باشید که احراز تعدی و تفریط موضوعی تخصصی می باشد و از وظابف اهل خبره و کارشناسان رسمی دادگستری می باشد.

از این رو بهتر است که موجر برای طرح تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط در جهت احراز این شرط با تامین دلیل و با جلب نظر کارشناس اقدام نماید

و چنانچه نظر کارشناسان بر این است که اقدامات انجام شده به اساس بنا لطمه وارد کرده است نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام نماید.

در تحقق تعدی و تفریط  باید ورود ضرر نسبت به عین مستاجره محرز شود و از شروط الزامی می باشد.

از این رو، احراز رکن ضرر حائز اهمیت است و نیازی نیست که ضرر بالفعل باشد همین که به تشخیص کارشناس احنمال وقوع خسارت در آینده برای طرفین باشد کفایت می کند.

بنابراین، تغییرات جزئی برای استفاده مطلوبتر از مورد مستاجره مانند کاشی کاری تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

تخلیه به جهت انتقال به غیر به قلم وکیل دادگستری ۱

مبنای حقوقی دادخواست

در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه یکی از مواردی که مالک می‌تواند درخواست تخلیه ملک را  مطرح کند

زمانی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد.

تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف و الزامات است.

قانون قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است.

به عبارت دیگر اگر بر طبق یکی از منابع فوق مستاجر است حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد

تفریط محقق شده است و مالک می‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

تخریب تمام و یا بخشی از ملک تغییر اساسی در ملک انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر است

و احداث بنا در ملک نمونه‌هایی از تعدی و تفریط محسوب می‌شود.

دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین در صورت نیاز از طریق معاینه محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می‌کند

و در صورت احراز صحت ادعای وی حکم به تخلیه ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می‌کند

همچنین برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه ملک در نظر می‌گیرد.

آیین تنظیم قراردادها_قسمت3 به قلم وکیل پایه یک دادگستری

طرفین دعوی

مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوی می‌شود

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است

نحوه اجرای رای

از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می‌باشد

لذا به محض قطعیت رای و صدور اجراییه اگر مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه تخلیه نکند به اجبار محل تجاری تخلیه می‌شود.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱ – اثبات تعدی و تفریط بر عهده مالک است و مالک ممکن است قبل از طرح دعوا با تامین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند.

۲ – تعدی و تفریط مستاجر صفت امانت او را از بین می‌برد و مستاجر بعد از آن ضامن هر نوع عیب و یا نقصی است

که در ملک ایجاد می‌شود اگرچه نقص در نتیجه تعدی یا تفریط مستاجر حاصل نشده باشد.

۳- در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی‌کند.

۴- در تخلیه ملک به جهت تعدی و تفریط مستاجر هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رای از سوی مالک وجود ندارد

و تاخیر وی در تخلیه ملک تاثیری در اعتبار رای صادر شده ندارد.

۵- امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط مستاجر در خصوص املاک تجاری موضوع قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز صدق می‌کند

با این تفاوت که در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۵۶ صرف تعدی و تفریط می‌تواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد

ولی در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۷۶ شرط اینکه موجر بتواند قرارداد را فسخ نماید آن است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

۶ – در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

تخلیه به جهت تعدی و تفریط به قلم وکیل

مستندات قانونی

ماده ۴۸۷ قانون مدنی : هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجر تعدی یا تفریط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد .

ماده ۹۵۱ قانون مدنی : تعدی تجاوز کردن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی: تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی : تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶: در موارد زیر موجه می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند

دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه  خواهد شد.

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶: در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود

دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌کند.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی: هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجر تعدی یا تفریط کند و موجه قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی : مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود

مسئول نخواهد بود ولی مستاجر تفریط یا تعدی کند ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

نظریات قضایی:

اگر تعدی و تفریط مستاجر در زمان مالک سابق صورت گرفته باشد حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمی‌شود.

احداث بالکن و دستشویی از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره محسوب نمی‌شود تا ایجاد آن تخلف و موجبات تخلیه عین مستاجره را فراهم کند

و ایجاد آن برای استفاده بهتر از عین مستاجره می‌باشد و با توجه به نوع شغل مورد استفاده در عین مستاجره موارد لازم و ضروری می‌باشد و تعدی به عین مستاجره محسوب می‌شود.

نظر به اینکه صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ۱۵ و تبصره ذیل ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ شده و حکم به پرداخت آن در غیر موارد منصوص فاقد توجیه قانونی است

درما نحن فیه به علت عدم پرداخت بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانونی فوق الاشعار انطباق ندارد.

بنا به مراتب مذکور به نظر کلیه اعضای هیئت عمومی دیوان عالی کشور حکم تجدید نظر خواسته صادر شده

از شعبه دوم دادگاه حقوقی یک شهرستان کرج به لحاظ مخالفت با موازین قانونی نقض و پرونده است

در اجرای بند ج ماده ۲۴ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب به شعبه دیگر دادگاه‌های عمومی شهرستان کرج که سابقه اظهار عقیده قضایی ندارد ارجاع می‌شود.

برابر قاعده حقوقی اذن در شیء اذن در لوازم آن است نصب تجهیزاتی که بدون آنها ادامه کار را برای مستاجر با مشکل مواجه کند از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست.

ملاک تعدی و تفریط مستاجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی مطابق تعریف قانون مدنی در ماده ۹۵۱ است

لذا احداث بالکن در موردبدون اذن موجر از مصادیق تعدی مستاجر است .

چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بنای غیر مجاز احداث کند

تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی‌شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.

نمونه رای وحدت رویه https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/31693

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر وکیل پایه 1 دادگستری و متخصص در امور ملکی تماس حاصل نماییدو

همچنین با توجه به شرایط اقتصادی موجود  در بعضی از پرونده ها حق الوکاله پایان کار دریافت میشود.

09121597687

02177724264

02177723606