شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای قسمت 1
ملک ورثه‌ای ملکی است که صاحب آن فوت شده است و در حال حاضر در مالکیت وراث است. در این شرایط اگر تعداد وراث متوفی بیش از یک نفر باشد، مالکیت ملک مشاع خواهد بود و میان تمامی وراث مشترک است. خرید و فروش ملک ورثه ای توسط وراث منع قانونی ندارد، اما نکاتی حقوقی در این زمینه وجود دارد که وراث باید در معامله املاک ارثی به آن توجه داشته باشند. در این مقاله قصد داریم به بیان و توضیح شرایط و مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای بپردازیم و آنچه لازم است در این زمینه بدانید را با شما به اشتراک بگذاریم. در نتیجه در این نوشتار با ما همراه باشید.
در خرید و فروش ملک ورثه ای باید به چه نکاتی توجه کرد؟
همانطور که در مقدمه نیز بیان شد، ملک ورثه‌ای ملکی است که پس از فوت متوفی که صاحب آن بوده به وراث متوفی رسیده است. معامله املاک ارثی شرایط و مراحلی دارد که اگر این شرایط و نکات رعایت شود معامله ملک ورثه‌ای از نظر قانون منعی ندارد. در ادامه به بررسی نکاتی و الزاماتی خواهیم پرداخت که باید در بیع ملک ورثه‌ای مورد توجه قرار بگیرد.
1. بررسی سند مالکیت ملک
یکی از نکاتی که باید در زمینه خرید و فروش ملک ورثه ای در نظر داشت این است که پیش از بیع ملک باید بررسی کرد که صاحب این ملک کیست. اگر مالک ملک خود متوفی باشد، در این صورت خرید و فروش این ملک منع قانونی ندارد. اما اگر ملک در مالکیت همسر یا یکی از فرزندان متوفی باشد، در این صورت این ملک دیگر به مالکیت وراث درنخواهد آمد و به همین دلیل نمی‌توان این ملک را معامله کرد.
اهمیت این موضوع به این دلیل است که بسیاری از افراد اقدام به معامله املاک ارثی می‌کنند در حالی‌که به صورت قانونی این حق را ندارند و در نتیجه، بسیاری از این طریق مورد کلاهبرداری قرار خواهند گرفت. راه حلی که مشاوران حقوقی برای رعایت این نکته حقوقی دارند این است که سند مالکیت ملک بررسی شود و اگر مالکیت متعلق به متوفی بود، آن ملک یک ملک ورثه‌ای است.
2. بررسی گواهی انحصار وراثت
علاوه بر این، یکی دیگر از الزاماتی که در معامله املاک ارثی باید رعایت کرد این است که گواهی انحصار وراثت باید حتماً بررسی شود. این موضوع به این دلیل مهم است که هر یک از وراث تنها می‌تواند سهم خود از ملک را بفروشد و به همین دلیل لازم است تا گواهی انحصار وراثت ارائه گردد تا خریدار بداند که فروشنده در اصل مالک چند درصد از ملک است و معامله بر همان اساس شکل بگیرد.مراحل و نحوه فروش ملک ورثه ای چگونه است؟
3. بررسی رضایت سایر وراث
پس از اینکه با بررسی موارد لازم، خریدار مالکیت فروشنده بر ملک را احراز نمود، باید بررسی کند که آیا تمام وراث با فروش ملک موروثی موافق هستند و بر این امر رضایت دارند یا خیر. این موضوع به این دلیل است که زمانی که ملک ورثه‌ای چند مالک دارد و در واقع چند وراث وجود دارند، ملک مزبور تنها زمانی قابل معامله است و خرید و فروش ملک ورثه ای تنها زمانی ممکن است که تمام وراث رضایت داشته باشند و هر یک از وراث تنها زمانی می‌تواند سهم خود از ملک را بفروشد که تمام وراث به این امر رضایت داشته باشند.
در نتیجه، اگر یکی از وراث مخالف معامله املاک ارثی باشد، هیچ یک از وراث نمی‌توانند اقدام به فروش این ملک نمایند. در همین راستا وراثی که قصد فروش ملک موروثی مشاع را دارد، باید از سایر وراث وکالت در فروش داشته باشد. در نهایت، پس از بررسی تمام این موارد و رعایت الزامات حقوقی، خرید و فروش ملک ورثه ای ممکن خواهد بود.
مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای
در معامله املاک ارثی باید مراحلی طی و اقداماتی انجام شود. در بخش قبل از این نوشتار، نکات و الزاماتی که باید در معامله ملک موروثی رعایت شود را بررسی کردیم و در این بخش از مطلب قصد داریم تا به مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای بپردازیم.
1. بررسی سند مالکیت و گواهی انحصار وراثت
در مرحله اول باید الزامات مزبور رعایت شود؛ به این معنا که سند مالکیت و گواهی انحصار وراثت باید بررسی شود. در این مرحله مشخص می‌شود که آیا وراث واقعاً مالک ملک مورد معامله هستند و علاوه بر این، مشخص می‌شود که آیا مراحل انحصار وراثت انجام شده است یا خیر. بررسی گواهی انحصار وراثت به این دلیل است که تنها زمانی می‌توان اقدام به فروش ملک موروثی نمود که انحصار وراثت انجام شده باشد.
2. بررسی وصیت‌نامه متوفی
مرحله دوم در خرید و فروش ملک ورثه ای بررسی وصیت نامه متوفی است. وصیت‌نامه به دو صورت عهدی و تملیکی است که در وصیت عهدی، متوفی یک یا چند نفر را به‌عنوان وصی تعیین کرده است و انجام اموری را به اشخاص محول نموده است. در وصیت تملیکی اما متوفی تملیک عین یا منفعت اموال خود به دیگران را وصیت کرده است و در نتیجه این وصیت، اموال متوفی به تملک دیگران درمی‌آید. نکته‌ای که باید در نظر داشته باشید این است که متوفی حق دارد نسبت به ثلث (یک سوم) اموال خود وصیت نماید و وصیت متوفی در ارتباط با ثلث اموالش باید مطابق با خواسته او اجرا شود. به همین دلیل نیز باید وصیت‌نامه متوفی بررسی شود زیرا در نظر نداشتن وصیت متوفی نسبت به یک‌سوم اموالش ممکن است در روند بیع ملک موروثی مشکل ایجاد نماید.
3. بررسی وضعیت وراث صغیر
یکی دیگر از مراحلی که در خرید و فروش ملک ورثه ای باید انجام شود، بررسی وراث و در نظر داشتن وضعیت وراث صغیر است. اگر میان وراث متوفی اشخاصی باشند که زیر 15 سال سن دارند، این افراد وراث صغیر محسوب می‌شوند و وضعیت آن‌ها متفاوت خواهد بود. وراث صغیر نمی‌توانند خود به تنهایی در فرآیند فروش ملک موروثی شرکت داشته باشند و قیم یا ولی وراث صغیر باید با توجه به مصلحت او معامله را انجام دهد. در همین راستا قیم باید فروش سهم‌الارث صغیر را به اداره سرپرستی قوه قضاییه اطلاع داده و در صورتی‌که دادستان با این موضوع موافق باشد، فروش سهم‌الارث صغیر از مال موروثی ممکن خواهد بود.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101310
4. بررسی وکالت‌نامه وراثی که حضور ندارند
گاهی ممکن است یک یا چند نفر از وراث در زمان معامله ملک ورثه‌ای در کشور حضور نداشته باشند و قصد داشته باشند که معامله را با وکالت انجام دهند. به همین دلیل، یکی از مراحل معامله ملک موروثی در این شرایط این است که وکالت‌نامه وراثی که خود حضور ندارند به‌درستی بررسی شده و صحت این وکالت‌نامه‌ها احراز شود. وکالت‌نامه مزبور تنها در شرایطی صحیح و قابل استناد خواهد بود که به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی و یا در کنسولگری ایران در کشوری که وراث در آنجا است تنظیم شده باشد و وکالت‌نامه‌های شفاهی در این زمینه مؤثر نمی‌باشند. نکته دیگری که در این زمینه باید به آن توجه داشت این است که در وکالت‌نامه باید حدود اختیارات وکیل نیز مشخص شده باشد.
5. کسب رضایت تمام وراث
اگر تمام وراث به فروش مال موروثی مشاع رضایت نداشته باشند، فروش این مال ممکن نخواهد بود. به‌عبارت دیگر، فروش مال موروثی که چند وراث مالک آن هستند تنها زمانی ممکن است که تمامی این وراث بر فروش مال توافق نموده باشند. در نتیجه، اگر یکی از وراث قصد فروش ملک موروثی را داشته باشد اما باقی وراث رضایت به این امر نداشته باشند، وراثی که قصد فروش دارند نمی‌توانند تنها سهم خود از ملک را بفروشند. این موضوع یکی از اساسی‌ترین چالش‌های موجود در خرید و فروش اموال ورثه‌ای است و راهکار حل این مشکل نیز این است که وراثی که قصد فروش اموال را ندارند، سهم وراثی را که قصد فروش دارند خریداری کنند.