یکی از رایجترین اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت، خودداری یکی از طرفین از انجام تعهداتی است که در قرارداد بر عهده گرفته است.
برای مثال، ممکن است سازنده متعهد شده باشد عملیات ساختمانی را در مدت مشخصی آغاز یا تکمیل کند، مجوزهای لازم را دریافت کند یا اقدامات مربوط به اخذ پایانکار را انجام دهد؛
اما به تعهد خود عمل نکند.
از سوی دیگر، ممکن است مالک نیز در انجام تعهداتی مانند تحویل ملک، حضور برای انجام اقدامات ثبتی یا همکاری در مراحل اداری پروژه کوتاهی کند.
در چنین وضعیتی، اولین موضوعی که باید بررسی شود، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تعیین تعهدات هر یک از طرفین است.
اگر تعهد مورد نظر بهصورت روشن در قرارداد پیشبینی شده باشد و
شرایط قانونی طرح دعوا نیز وجود داشته باشد، حسب مورد میتوان الزام متعهد به اجرای تعهد را از مرجع قضایی درخواست کرد.
البته صرف ادعای انجام نشدن تعهد برای موفقیت در دعوا کافی نیست. اسناد، مفاد قرارداد، زمانبندی پروژه، مکاتبات طرفین،
صورتجلسات و سایر مدارک میتوانند در اثبات ادعا نقش تعیینکنندهای داشته باشند.
به همین دلیل، در اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت، بررسی حقوقی قرارداد پیش از طرح دعوا اهمیت ویژهای دارد.
۲. اختلاف مالک و سازنده درباره سهم و نحوه تقسیم واحدها
یکی دیگر از اختلافات مهم، مربوط به سهم هر یک از طرفین و نحوه تقسیم واحدهای ساختهشده است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً سهم مالک و سازنده بر اساس عواملی مانند ارزش ملک، هزینه ساخت، شرایط پروژه و توافق طرفین تعیین میشود.
گاهی نیز نحوه تخصیص واحدها، پارکینگها، انباریها و سایر قسمتها در قرارداد یا صورتجلسات بعدی مشخص میشود.
اگر در زمان اجرای پروژه درباره این موارد اختلاف ایجاد شود، باید ابتدا به متن قرارداد و توافقات معتبر طرفین مراجعه کرد.
ابهام در نحوه تقسیم، درج نشدن برخی جزئیات یا تنظیم توافقات بدون رعایت تشریفات لازم میتواند زمینه بروز اختلافات بعدی را فراهم کند.
از این رو، هنگام تنظیم قرارداد و همچنین در زمان اجرای پروژه، تعیین دقیق سهم و حقوق مالک و سازنده اهمیت زیادی دارد.
۳. اختلاف درباره اخذ پایانکار ساختمان
اخذ پایانکار یکی از مراحل مهم در فرآیند تکمیل ساختمان است و در بسیاری از پروژهها، انجام آن بر عهده سازنده قرار میگیرد.
اگر سازنده مطابق قرارداد موظف به انجام اقدامات لازم برای دریافت پایانکار باشد اما از انجام این تعهد خودداری کند،
ممکن است مالک برای پیگیری حقوق خود با مشکل مواجه شود.
در این شرایط، باید مشخص شود که مسئولیت اخذ پایانکار طبق قرارداد بر عهده چه شخصی است و آیا مهلت انجام آن نیز تعیین شده است یا خیر.
در صورت وجود شرایط لازم، الزام به انجام تعهد میتواند یکی از راهکارهای قابل بررسی باشد.
همچنین اگر در قرارداد برای تأخیر یا عدم انجام تعهد، وجه التزام یا خسارت مشخصی پیشبینی شده باشد، موضوع مطالبه آن نیز میتواند مطرح شود.
۴. الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تکمیل ساختمان و فراهم شدن مقدمات قانونی و ثبتی، ممکن است یکی از طرفین از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک یا
واحد مربوط خودداری کند.
در این شرایط، حسب مورد میتوان موضوع الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد؛
اما تحقق این امر به وضعیت ثبتی ملک، مفاد قرارداد، انجام تعهدات مقدماتی و سایر شرایط قانونی بستگی دارد.
بنابراین، پیش از طرح چنین دعوایی باید وضعیت سند مالکیت، قرارداد مشارکت، پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و سایر مدارک مرتبط بررسی شود.
7 دعوای مهم در مشارکت در ساخت؛
۵. مطالبه خسارت و وجه التزام
تأخیر یا عدم اجرای تعهدات ممکن است خسارتهایی را برای طرف مقابل به همراه داشته باشد.
برای مثال، تأخیر در تکمیل پروژه یا تحویل واحد میتواند موجب ورود خسارت به مالک یا سازنده شود.
اگر در قرارداد برای تخلف از تعهدات، مبلغ مشخصی تحت عنوان وجه التزام تعیین شده باشد، مفاد همان توافق میتواند در رسیدگی به موضوع اهمیت داشته باشد.
با این حال، نحوه مطالبه خسارت، شرایط استحقاق آن و امکان جمع آن با سایر خواستهها، باید با توجه به متن قرارداد و وضعیت پرونده بررسی شود و
نمیتوان برای تمام پروژههای مشارکت در ساخت یک نسخه واحد ارائه کرد.
۶. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در برخی اختلافات، موضوع از مطالبه انجام یک تعهد فراتر میرود و یکی از طرفین به دنبال پایان دادن به رابطه قراردادی است.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تنها در صورتی قابل طرح است که مبنای قانونی یا قراردادی آن وجود داشته باشد.
بنابراین، صرف بروز اختلاف یا نارضایتی از عملکرد طرف مقابل، بهتنهایی به معنای وجود حق فسخ نیست.
در این نوع پروندهها باید ابتدا مشخص شود که آیا برای طرف زیاندیده حق فسخ در قرارداد پیشبینی شده،
یا قانون با توجه به شرایط موجود چنین حقی را شناسایی میکند.
بررسی دقیق قرارداد و رفتار طرفین در این مرحله اهمیت بسیار زیادی دارد.
۷. سایر دعاوی ناشی از اختلافات مشارکت در ساخت
اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت محدود به موارد بالا نیست. بسته به شرایط پروژه، ممکن است موضوعاتی مانند تحویل ملک، تعهدات مربوط به پروانه ساختمانی، صورتمجلس تفکیکی،
اختلاف در کیفیت یا مشخصات ساختمان، تأخیر در اجرای پروژه یا سایر تعهدات قراردادی نیز موجب طرح دعوای ملکی شود.
به همین دلیل، نمیتوان بدون بررسی قرارداد و مدارک پرونده، یک راهکار ثابت برای تمام اختلافات ارائه کرد. نوع خواسته،
طرف دعوا، مدارک لازم و حتی مرجع صالح برای رسیدگی ممکن است با توجه به جزئیات پرونده متفاوت باشد.
نقش وکیل در اختلافات مشارکت در ساخت
دعاوی ناشی از مشارکت در ساخت معمولاً فقط یک اختلاف ساده میان مالک و سازنده نیست. این پروندهها میتوانند همزمان با مسائل قراردادی، ثبتی، ساختمانی و مالی ارتباط داشته باشند.
به همین دلیل، پیش از اقدام قضایی بهتر است قرارداد و مستندات پروژه بهصورت دقیق بررسی شود تا مشخص شود چه تعهدی نقض شده، مسئول اجرای آن چه کسی بوده
و مناسبترین خواسته حقوقی برای پیگیری موضوع چیست.
مؤسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در زمینه بررسی و پیگیری اختلافات و دعاوی مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت،
حسب مورد،خدمات حقوقی و قضایی ارائه میدهد.
بررسی قرارداد، ارزیابی تعهدات طرفین، انتخاب راهکار حقوقی مناسب و پیگیری مراحل قانونی پرونده،
از جمله اقداماتی است که میتواند با توجه به شرایط هر پرونده مورد بررسی قرار گیرد.
جمعبندی
مشارکت در ساخت، اگرچه میتواند راهکاری مناسب برای نوسازی و بهرهبرداری بهتر از املاک باشد،
اما در صورت تنظیم قراردادهای مبهم یا عدم اجرای صحیح تعهدات، زمینه اختلافات جدی را ایجاد میکند.
دعوای مشارکت در ساخت ممکن است با موضوعاتی مانند الزام به انجام تعهد، اختلاف درباره سهم طرفین، اخذ پایانکار،
تنظیم سند رسمی،مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد مرتبط باشد.
تشخیص راهکار مناسب در هر پرونده، به مفاد قرارداد، مدارک موجود و شرایط خاص پروژه بستگی دارد.
به همین دلیل، توصیه میشود مالک یا سازنده پیش از طرح دعوا یا اتخاذ تصمیمی مانند فسخ قرارداد، ابتدا وضعیت حقوقی پرونده
