فروشنده سند نمیزند، خریدار پول نمیدهد؛ چه کار باید کرد؟
خرید و فروش ملک معمولاً با یک قرارداد و چند تعهد برای خریدار و فروشنده همراه است.
ممکن است در نگاه اول تصور کنیم وقتی مبایعهنامه را امضا کردیم، کار تمام شده است؛ اما در عمل تازه بخش مهمی از ماجرا شروع میشود.
فروشنده ممکن است متعهد شده باشد در تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کند،
ملک را در موعد مقرر تحویل دهد یا مدارک لازم را آماده کند. از طرف دیگر، خریدار هم ممکن است موظف باشد ثمن معامله را در چند مرحله پرداخت کند
و در تاریخ تعیینشده برای انجام تشریفات معامله حاضر شود.
حالا اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، تکلیف چیست؟
آیا معامله خودبهخود از بین میرود؟ آیا میتوان طرف مقابل را مجبور به انجام تعهد کرد؟ و آیا میتوان خسارت هم گرفت؟
در این مقاله، مهمترین حالتهای عدم انجام تعهدات در خرید و فروش ملک را به زبان ساده بررسی میکنیم.
تعهدات فروشنده در معامله ملک چیست؟
مهمترین تعهد فروشنده این است که مورد معامله را مطابق قرارداد به خریدار منتقل کند. در معاملات ملکی، یکی از مهمترین مراحل این انتقال، تنظیم سند رسمی در دفترخانه است.
برای مثال، فرض کنید یک آپارتمان خریداری کردهاید و در قرارداد نوشته شده است که فروشنده باید در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شود
و سند را به نام شما منتقل کند. اگر روز مقرر برسد و فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، این موضوع به معنی از بین رفتن خودکار معامله نیست.
در چنین شرایطی، بسته به مفاد قرارداد و شرایط معامله، خریدار میتواند برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام کند و در صورت وجود شرایط لازم، خسارت قراردادی یا قانونی را نیز مطالبه کند.
البته قبل از هر اقدامی باید متن قرارداد بررسی شود؛ چون ممکن است در قرارداد برای عدم حضور یا تأخیر فروشنده، وجه التزام مشخصی تعیین شده باشد.دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود چه کنیم؟
یکی از مشکلات رایج در معاملات ملک این است که برای مراجعه به دفترخانه تاریخ مشخص میشود، اما یکی از طرفین در موعد مقرر حاضر نمیشود.
فرض کنید شما به عنوان خریدار در تاریخ تعیینشده به دفترخانه مراجعه کردهاید، اما فروشنده نیامده است.
در این شرایط، اگر امکان آن وجود داشته باشد، بهتر است حضور خود را از طریق گواهی عدم حضور یا مدارک قابل استناد ثبت کنید.
این مدرک میتواند در ادامه برای اثبات اینکه شما برای انجام تعهد خود آماده بودهاید، اهمیت داشته باشد.
پس صرف اینکه فروشنده نیامده، به این معنی نیست که شما باید معامله را رها کنید.
در بسیاری از موارد میتوان از طریق قانونی، فروشنده را به انجام تعهد خود ملزم کرد.
اگر خریدار پول معامله را ندهد چه میشود؟
تعهدات فقط برای فروشنده نیست. خریدار نیز در مقابل فروشنده تعهدات مهمی دارد که مهمترین آنها پرداخت ثمن معامله است.
ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که بخشی از پول هنگام امضای قرارداد، بخشی هنگام تحویل ملک و باقیمانده در زمان تنظیم سند پرداخت شود.
حالا اگر خریدار یکی از اقساط یا بخش باقیمانده ثمن را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده میتواند با توجه به قرارداد و شرایط قانونی، برای مطالبه طلب خود اقدام کند.https://www.google.com/goto?url=CAESXgHrOzAVYcK1KcTvErdDKt0tZvy2jcCvVWksjnwlqq1CjiNKV_rNuVamKSjn5pjeoucQZo6N-44SSnNo9F1OFWuL3TsxNcmKUzfgiMPPxRZDtjARFB6ILRqAenC7p7o
در بعضی قراردادها نیز برای تأخیر در پرداخت، وجه التزام تعیین میشود.
در این صورت، موضوع خسارت و نحوه مطالبه آن باید با توجه به متن قرارداد بررسی شود.
بنابراین خریدار هم نمیتواند صرفاً به این دلیل که قرارداد را امضا کرده است، پرداخت پول را نادیده بگیرد.
اگر یکی از طرفین اصلاً به تعهدش عمل نکند چه میشود؟
اینجا یک نکته مهم وجود دارد: عدم انجام تعهد همیشه به یک شکل با آن برخورد نمیشود.
گاهی تعهد قابل اجبار است؛ برای مثال، فروشنده متعهد شده سند رسمی ملک را منتقل کند و شرایط قانونی انتقال سند نیز وجود دارد.
در چنین حالتی ممکن است بتوان الزام او به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کرد.
گاهی هم انجام تعهد در موعد مقرر اهمیت ویژهای دارد یا در قرارداد برای تخلف، ضمانت اجرای مشخصی پیشبینی شده است.
از طرف دیگر، در بعضی شرایط ممکن است قانون یا قرارداد، برای یکی از طرفین حق فسخ ایجاد کند.
به همین دلیل نمیتوان درباره همه معاملات یک نسخه واحد پیچید. متن قرارداد،
نوع تعهد، زمان انجام آن، شرایط ملک و رفتار طرفین، همگی در انتخاب راهکار قانونی مؤثر هستند.
وجه التزام چیست و چه کاربردی دارد؟
یکی از مواردی که در قراردادهای خرید و فروش ملک اهمیت زیادی دارد، تعیین وجه التزام است.
به زبان ساده، وجه التزام مبلغ یا خسارتی است که طرفین در قرارداد برای تخلف از تعهد یا تأخیر در انجام آن پیشبینی میکنند.
برای مثال ممکن است در قرارداد نوشته شود که اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای تنظیم سند حاضر نشود،
بابت هر روز تأخیر مبلغ مشخصی به خریدار پرداخت کند.
یا ممکن است برای تأخیر خریدار در پرداخت مبلغ معامله، مبلغی به عنوان خسارت تعیین شود.
وجود چنین بندی در قرارداد میتواند در زمان اختلاف اهمیت زیادی داشته باشد؛ به همین دلیل بهتر است
هنگام تنظیم قرارداد، ضمانت اجرای تعهدات به صورت روشن و دقیق نوشته شود.
آیا عدم حضور در دفترخانه به معنی فسخ معامله است؟
خیر، لزوماً اینطور نیست.
این تصور که اگر فروشنده یا خریدار یک روز در دفترخانه حاضر نشد، معامله خودبهخود فسخ شده است، همیشه درست نیست.
باید دید در قرارداد چه چیزی نوشته شده و قانون در مورد آن وضعیت چه حکمی دارد.
ممکن است عدم حضور یکی از طرفین صرفاً موجب ایجاد مسئولیت قراردادی و امکان مطالبه خسارت شود، در حالی که در شرایط دیگری ممکن است
برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد شود.
بنابراین قبل از اینکه کسی تصور کند «معامله تمام شده» یا «قرارداد خودبهخود فسخ شده»، بهتر است متن قرارداد بررسی شود.
اگر طرف مقابل به تعهدش عمل نکرد، اولین قدم چیست؟
قبل از مراجعه مستقیم به دادگاه، بهتر است مدارک معامله را کامل بررسی کنید.
مبایعهنامه، رسیدهای پرداخت، پیامها و مکاتبات طرفین، مدارک مربوط به تعیین وقت دفترخانه و هر مدرکی که نشان دهد شما تعهد خود را انجام دادهاید
یا برای انجام آن آماده بودهاید، میتواند اهمیت داشته باشد.
در بسیاری از موارد، ارسال اظهارنامه رسمی نیز میتواند قدم مناسبی برای اعلام رسمی خواسته و درخواست انجام تعهد باشد.
بعد از بررسی قرارداد و مدارک، باید مشخص شود که خواسته شما دقیقاً چیست؛ برای مثال:
– الزام به تنظیم سند رسمی
– مطالبه ثمن معامله
– مطالبه وجه التزام و خسارت
– الزام به انجام تعهد قراردادی
– یا در صورت وجود شرایط قانونی و قراردادی، فسخ معامله
انتخاب عنوان درست دعوا اهمیت زیادی دارد و نمیتوان بدون بررسی قرارداد، برای همه اختلافات ملکی یک دادخواست یکسان تنظیم کرد.
جمعبندی
در خرید و فروش ملک، فقط فروشنده تعهد ندارد و فقط خریدار هم مسئول نیست. هر دو طرف معامله باید به تعهداتی که در قرارداد پذیرفتهاند عمل کنند.
اگر فروشنده سند را منتقل نکند، اگر خریدار پول را در موعد مقرر پرداخت نکند، اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشود
یا هر تعهد دیگری انجام نشود، بسته به شرایط معامله میتوان راهکارهای قانونی مختلفی را پیگیری کرد.
نکته مهم این است که قبل از هر اقدام، قرارداد و تعهدات طرفین باید دقیق بررسی شود.
ممکن است در یک پرونده الزام به انجام تعهد بهترین راهکار باشد و در پروندهای دیگر، مطالبه خسارت یا حتی فسخ معامله مطرح شود.