مشاعات ساختمان چیست؟ حقوق همسایگان و قوانین استفاده از مشاعات
در زندگی آپارتمان‌نشینی، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که می‌تواند موجب اختلاف میان مالکین و ساکنان شود، نحوه استفاده از مشاعات ساختمان است. راهرو، راه‌پله، آسانسور، پشت‌بام، حیاط، پارکینگ‌های مشاع، تأسیسات مشترک و سایر قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی یک واحد در نظر گرفته نشده‌اند، تابع مقررات خاصی هستند.
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت هر واحد آپارتمانی تنها به فضای داخل آن واحد محدود نمی‌شود، بلکه مالک، در قسمت‌های مشترک ساختمان نیز دارای سهم مشاع است. البته این موضوع به معنای آن نیست که مالک می‌تواند هرگونه استفاده‌ای که مایل است از مشاعات داشته باشد.
مشاعات ساختمان چیست؟
مطابق ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در یک ساختمان شامل دو بخش است:
قسمت اختصاصی
قسمت‌های مشترک یا مشاعات
طبق ماده ۲ همین قانون، قسمت مشترک بخشی از ساختمان است که استفاده از آن اختصاص به یک یا چند واحد مشخص ندارد و اصولاً برای استفاده کلیه مالکان در نظر گرفته شده است.
بنابراین اگر قسمتی از ساختمان در سند مالکیت یک واحد به‌عنوان قسمت اختصاصی مشخص نشده باشد و عرفاً نیز اختصاصی محسوب نشود، اصل بر مشاع بودن آن است.
مهم‌ترین قسمت‌های مشاع ساختمان کدام‌اند؟
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نمونه‌های متعددی از قسمت‌های مشترک را مشخص کرده است. از جمله:
راهروها و راه‌پله‌ها
پاگردها
آسانسور و محل آن
پشت‌بام
نمای خارجی ساختمان
اسکلت ساختمان
حیاط و محوطه عمومی
تأسیسات مشترک
لوله‌های آب، فاضلاب، گاز و تأسیسات مشترک
محل جمع‌آوری زباله
انبار عمومی ساختمان
اتاق سرایدار
برخی تأسیسات و تجهیزات مورد استفاده عمومی
آیین‌نامه اجرایی تصریح می‌کند که قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع همه شرکا قرار دارند و اصولاً نمی‌توان برای یکی از مالکان نسبت به آنها حق انحصاری ایجاد کرد.
آیا یک مالک می‌تواند مشاعات را اختصاصی کند؟
اصل بر این است که هیچ یک از مالکان نمی‌تواند قسمت مشاع را به‌صورت یک‌جانبه به تصرف اختصاصی خود درآورد.
برای مثال، قرار دادن وسایل شخصی در راهرو، اشغال بخشی از راه‌پله، مسدود کردن مسیرهای مشترک یا استفاده انحصاری از قسمتی از حیاط، بدون وجود مجوز قانونی یا توافق معتبر، می‌تواند موجب اعتراض سایر مالکان شود.
حتی آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در خصوص قسمت‌های مشترک، قرار دادن میز و صندلی و اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک را ممنوع دانسته است.
قانون تملک آپارتمان
بنابراین «مشاع بودن» به معنای «آزاد بودن استفاده برای هر شخص به هر شکل» نیست؛ بلکه استفاده از مشاعات باید با حقوق سایر شرکا، مقررات ساختمان و هدفی که آن قسمت برای آن ایجاد شده است سازگار باشد.
حقوق همسایگان در استفاده از مشاعات
یکی از مهم‌ترین اصول در آپارتمان‌نشینی این است که استفاده یک مالک از قسمت‌های مشترک نباید موجب تضییع حقوق سایر مالکان شود.
برای مثال:
راهرو و راه‌پله:
این قسمت‌ها محل عبور و دسترسی ساکنان هستند و نباید با قرار دادن وسایل شخصی، کفش، کمد، دوچرخه یا سایر اشیا مسدود شوند.
آسانسور:
تمام مالکان و استفاده‌کنندگان باید مطابق مقررات ساختمان از آسانسور استفاده کنند و نباید موجب خرابی یا ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان شوند.
پشت‌بام:
پشت‌بام اصولاً جزء قسمت‌های مشترک است و استفاده اختصاصی از آن نیازمند بررسی وضعیت سند، مقررات ساختمان و توافقات قانونی مالکان است.
حیاط مشترک:
اگر حیاط جزء مشاعات باشد، یک واحد نمی‌تواند بدون مجوز، آن را به فضای اختصاصی خود تبدیل کند.
پارکینگ؛ اختصاصی یا مشاع؟
در مورد پارکینگ باید میان پارکینگ اختصاصی و پارکینگ مشاع تفاوت قائل شد.
اگر محل پارک خودرو در سند مالکیت یک واحد به‌عنوان پارکینگ اختصاصی مشخص شده باشد، مالک آن حق استفاده اختصاصی از آن محل را دارد؛ اما اگر پارکینگ جنبه مشاع داشته باشد، نحوه استفاده باید مطابق سند، مقررات ساختمان و تصمیمات معتبر مالکان تعیین شود.
بنابراین صرف اینکه یک مالک سال‌ها خودرو خود را در محل خاصی پارک کرده، لزوماً به معنای ایجاد مالکیت اختصاصی برای او نیست.
مشترکات ومشاعات ساختمان چه تفاوتی باهم دارند؟
آیا مالک یک واحد می‌تواند نمای ساختمان را تغییر دهد؟
نمای خارجی ساختمان از جمله قسمت‌هایی است که در مقررات مربوط به مشاعات مورد توجه قرار گرفته است. همچنین ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر کرده است که مالک نمی‌تواند بدون موافقت اکثریت سایر مالکان، تغییراتی در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در معرض دید باشد ایجاد کند.
بنابراین تغییر رنگ، نصب تابلو، تغییر پنجره، ایجاد تغییرات ظاهری یا سایر اقدامات مؤثر بر نمای ساختمان ممکن است نیازمند رعایت مقررات و اخذ موافقت لازم باشد.
هزینه نگهداری مشاعات بر عهده چه کسی است؟
یکی دیگر از مسائل مهم در ساختمان‌ها، پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترک است.
مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، سهم مالکان از هزینه‌های قسمت‌های مشترک اصولاً بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان تعیین می‌شود؛ البته هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت ندارند می‌توانند به‌صورت مساوی تقسیم شوند و مالکان نیز می‌توانند در چارچوب قانون ترتیب دیگری تعیین کنند.
نکته مهم اینکه عدم استفاده از ساختمان یا قسمت‌های مشترک، به‌تنهایی مالک را از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند. قانون پرداخت هزینه‌های مشترک را حتی در صورت عدم استفاده از ملک الزامی دانسته است.
اگر یکی از همسایگان قوانین مشاعات را رعایت نکند چه باید کرد؟
در مرحله نخست، بهتر است موضوع از طریق مدیر ساختمان و مجمع عمومی مالکان پیگیری شود. بسیاری از اختلافات مربوط به پارکینگ، راهرو، انباری، پشت‌بام، شارژ و سایر مشاعات با تنظیم صورتجلسه و تصمیم‌گیری قانونی قابل حل است.
اما اگر تصرف یا استفاده غیرمجاز ادامه پیدا کند و حقوق سایر مالکان نقض شود، بسته به نوع اختلاف، ممکن است موضوع نیازمند پیگیری حقوقی یا قضایی باشد.
نکاتی در خصوص همسایه مزاحم به قلم وکیل
برای مثال، در مواردی که یکی از مالکان بخشی از مشاعات را بدون مجوز در اختیار گرفته است، بررسی اسناد مالکیت، صورتجلسات ساختمان، مقررات داخلی و وضعیت ثبتی ملک برای تعیین راهکار قانونی اهمیت زیادی دارد.
جمع‌بندی
مشاعات ساختمان متعلق به همه مالکان است، اما هیچ مالکی حق ندارد صرفاً به دلیل مالک بودن، قسمت‌های مشترک را به شکل انحصاری و برخلاف حقوق سایر ساکنان مورد استفاده قرار دهد.
شناخت تفاوت میان قسمت اختصاصی و مشاع، آگاهی از حقوق همسایگان و رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها می‌تواند از بسیاری از اختلافات در ساختمان جلوگیری کند.
در اختلافات مربوط به مشاعات، پارکینگ، پشت‌بام، حیاط، راهرو، انباری، شارژ ساختمان و حقوق مالکان آپارتمان، بررسی دقیق سند مالکیت و مقررات حاکم بر ساختمان اهمیت زیادی دارد.
محمدرضا مه، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور ملکی، می‌تواند در بررسی و پیگیری مسائل و اختلافات مربوط به مشاعات ساختمان و حقوق مالکین به شما کمک کند.
سوالات متداول درباره مشاعات ساختمان
۱. مشاعات ساختمان متعلق به چه کسانی است؟
قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع تمامی مالکان واحدهای ساختمان قرار دارد و سهم هر مالک به حقوق او در قسمت اختصاصی متصل است.
۲. آیا می‌توان راهرو را به‌صورت اختصاصی استفاده کرد؟
اصل بر عدم امکان تصرف انحصاری در مشاعات است و استفاده نباید موجب تضییع حقوق سایر مالکان شود.
۳. آیا پشت‌بام جزء مشاعات است؟
در حالت معمول پشت‌بام و تأسیسات مربوط به آن از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند، مگر اینکه وضعیت حقوقی متفاوتی در اسناد یا مقررات معتبر ساختمان وجود داشته باشد.
۴. آیا مالک واحد خالی باید شارژ پرداخت کند؟
بله. عدم استفاده از ساختمان به‌تنهایی مالک را از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند.
نظامات – مجموعه تنقیحی قوانین و مقررات
۵. آیا می‌توان در راهرو وسایل شخصی گذاشت؟
قسمت‌های مشترک محل استفاده عمومی مالکان است و آیین‌نامه اجرایی، قرار دادن اشیا در قسمت‌های مشترک را ممنوع کرده است.