مشارکت در ساخت؛ تعهدات سازنده و مالکین و نکات مهم قرارداد
به قلم محمدرضا مه، وکیل پایه یک دادگستری
مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای رایج در حوزه املاک و ساختمان است که به موجب آن، مالک زمین یا ملک قدیمی با سازنده توافق می‌کند تا با تأمین سرمایه، دانش فنی و اجرای عملیات ساختمانی، بنای جدیدی احداث شود و طرفین مطابق قرارداد در واحدهای ساخته‌شده یا منافع حاصل از پروژه سهیم شوند.
اگرچه مشارکت در ساخت می‌تواند برای مالک و سازنده سودآور باشد، اما بی‌توجهی به جزئیات قرارداد ممکن است اختلافات مالی و حقوقی گسترده‌ای ایجاد کند. تأخیر در ساخت، توقف پروژه، اختلاف بر سر سهم هر طرف، انتقال سهم به اشخاص ثالث، ناتوانی مالی سازنده و خودداری از تنظیم سند رسمی، از جمله مشکلاتی هستند که ممکن است در این نوع قراردادها به وجود بیایند.
بنابراین، پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است تعهدات مالک و سازنده، زمان‌بندی پروژه، نحوه تقسیم واحدها و ضمانت اجرای تخلفات به‌صورت دقیق مشخص شود.
نکاتی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت
۱. قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که معمولاً میان مالک یک زمین یا ساختمان قدیمی و شخص حقیقی یا حقوقیِ سازنده منعقد می‌شود. در این قرارداد، مالک معمولاً زمین یا ملک خود را برای اجرای پروژه در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز متعهد می‌شود هزینه‌ها و عملیات ساخت را مطابق توافق انجام دهد.
در مقابل، طرفین بر اساس مفاد قرارداد درباره سهم خود از ساختمان جدید توافق می‌کنند.
برای مثال، مالک یک ساختمان قدیمی با سازنده توافق می‌کند که پس از تخریب بنا و احداث ساختمان جدید، ۶۰ درصد واحدها متعلق به مالک و ۴۰ درصد متعلق به سازنده باشد. این نسبت صرفاً یک مثال است و میزان سهم هر طرف به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت، موقعیت ملک و توافق طرفین بستگی دارد.
نکته حقوقی: قرارداد مشارکت در ساخت باید با توجه به ماهیت واقعی توافق، مقررات حاکم بر قراردادها و قوانین مربوط به املاک تنظیم شود. صرف استفاده از عنوان «مشارکت در ساخت» تعیین‌کننده تمام آثار حقوقی قرارداد نیست؛ بلکه مفاد قرارداد، تعهدات واقعی طرفین و شرایط اجرای آن اهمیت اساسی دارند.
۲. تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک نیز مانند سازنده در برابر تعهدات قراردادی خود مسئول است. مهم‌ترین تعهدات مالک عبارت‌اند از:
الف) ارائه مدارک مالکیت
مالک باید مدارک مربوط به مالکیت ملک، وضعیت ثبتی و اطلاعات موردنیاز برای اخذ مجوزهای قانونی را مطابق قرارداد در اختیار طرف مقابل قرار دهد.
پیش از امضای قرارداد باید مشخص شود که ملک در رهن، بازداشت یا موضوع اختلاف حقوقی قرار دارد یا خیر. همچنین، در املاک مشاع باید وضعیت مالکیت و حدود اختیارات اشخاص ذی‌حق بررسی شود.
ب) تحویل ملک در زمان مقرر
مالک باید ملک را در موعد تعیین‌شده و مطابق شرایط قرارداد برای آغاز عملیات اجرایی تحویل دهد.
اگر تخلیه ملک، تحویل کلید یا انجام مقدمات تخریب بر عهده مالک باشد، زمان انجام این تعهد باید دقیقاً مشخص شود؛ زیرا تأخیر در تحویل ملک ممکن است بر زمان‌بندی اجرای پروژه اثر بگذارد.
ج) همکاری در اخذ مجوزها و تنظیم اسناد
در بسیاری از پروژه‌ها، همکاری مالک برای انجام امور اداری، ارائه مدارک و امضای اسناد ضروری است. بااین‌حال، باید مشخص شود کدام اقدامات بر عهده مالک و کدام اقدامات بر عهده سازنده قرار دارد.
بهتر است تعهدات مربوط به اخذ پروانه ساختمانی، پرداخت عوارض، تهیه نقشه‌ها و انجام تشریفات ثبتی به‌صورت روشن در قرارداد درج شوند.
د) خودداری از اقدامات مغایر با قرارداد
مالک نباید برخلاف تعهدات معتبر قراردادی خود، اقداماتی انجام دهد که اجرای پروژه را مختل کند؛ برای مثال، اگر مطابق قرارداد متعهد به تحویل ملک در موعد مشخص شده باشد، نمی‌تواند بدون مبنای قانونی یا قراردادی از اجرای این تعهد خودداری کند.
البته حدود تعهدات مالک و آثار تخلف او به متن قرارداد و شرایط هر پرونده بستگی دارد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات سازنده معمولاً بخش مهمی از قرارداد مشارکت در ساخت را تشکیل می‌دهد؛ زیرا کیفیت ساخت، زمان اتمام پروژه و ارزش نهایی واحدها تا حد زیادی به نحوه اجرای تعهدات او بستگی دارد.
الف) تأمین هزینه‌های ساخت
در قرارداد باید مشخص شود که هزینه‌های تخریب، گودبرداری، اسکلت، تأسیسات، مصالح، دستمزد کارگران، بیمه و سایر مخارج پروژه بر عهده چه شخصی است.
اگر تأمین هزینه‌ها بر عهده سازنده باشد، بهتر است نحوه تأمین مالی پروژه و مسئولیت او در صورت کمبود نقدینگی نیز مشخص شود.
توصیه حقوقی: صرف درج عبارت «تمام هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است» ممکن است برای پیشگیری از اختلاف کافی نباشد. بهتر است هزینه‌های اصلی، تعهدات مالی و تکلیف هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده به‌صورت دقیق تعیین شوند.
ب) اخذ پروانه ساختمانی و رعایت مقررات
باید مشخص شود مسئولیت پیگیری و اخذ پروانه ساختمانی، تهیه نقشه‌ها، استفاده از مهندسان واجد صلاحیت و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی بر عهده کدام طرف است.
سازنده باید عملیات اجرایی را مطابق مجوزهای قانونی، مقررات ملی ساختمان و تعهدات قراردادی انجام دهد.
ساخت‌وساز برخلاف پروانه یا ضوابط فنی می‌تواند علاوه بر ایجاد مسئولیت قراردادی، پیامدهای قانونی دیگری نیز داشته باشد.
ج) رعایت زمان‌بندی اجرای پروژه
یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده، اجرای عملیات ساختمانی در مهلت تعیین‌شده است.
بهتر است زمان‌بندی مراحل مختلف، از جمله تخریب، اخذ مجوزها، شروع عملیات، اتمام اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و تحویل ساختمان در قرارداد مشخص شود.
همچنین باید روشن باشد که تأخیرهای ناشی از عوامل خارج از اختیار طرفین، تغییرات مورد توافق یا موانع قانونی چه تأثیری بر مدت قرارداد دارند.
د) رعایت کیفیت و مشخصات فنی ساختمان
نوع مصالح، کیفیت تجهیزات، مشخصات تأسیسات، نمای ساختمان، آسانسور، پارکینگ، انباری و سایر امکانات باید تا حد امکان در قرارداد یا پیوست‌های فنی آن تعیین شوند.
عبارات کلی مانند «ساخت با بهترین مصالح» ممکن است در زمان بروز اختلاف، زمینه تفسیرهای متفاوت را فراهم کنند.
بنابراین، تنظیم مشخصات فنی دقیق و تعیین مرجع بررسی کیفیت اجرا اهمیت زیادی دارد.
هـ) تحویل واحدها و انجام تعهدات ثبتی
سازنده باید واحدهای متعلق به مالک را مطابق مشخصات و زمان مقرر تحویل دهد و تعهدات قراردادی مربوط به صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم اسناد رسمی را انجام دهد؛ البته حدود مسئولیت هر طرف باید در قرارداد روشن باشد.
تعیین تکلیف هزینه‌ها و مدارک لازم برای انجام تشریفات ثبتی نیز از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.
۴. سهم مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین موضوعات در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین سهم هر طرف است.
این سهم معمولاً با توجه به عوامل زیر تعیین می‌شود:
ارزش روز زمین یا ملک موجود؛
هزینه‌های پیش‌بینی‌شده ساخت؛
موقعیت جغرافیایی و ارزش منطقه؛
تعداد طبقات و واحدهای قابل احداث؛
هزینه‌های اخذ مجوزها و عوارض؛
تعهدات مالی و اجرایی هر طرف؛
شرایط بازار و توافق طرفین.
برای مثال، ممکن است طرفین توافق کنند که ۶۰ درصد از واحدهای نهایی به مالک و ۴۰ درصد به سازنده تعلق بگیرد.
بااین‌حال، تعیین درصد سهم به‌تنهایی کافی نیست. باید مشخص شود کدام واحدها، طبقات، پارکینگ‌ها و انباری‌ها متعلق به هر طرف خواهد بود.
اگر واحدهای ساختمان از نظر متراژ، طبقه، نورگیری و ارزش اقتصادی متفاوت باشند، تقسیم صرفاً بر اساس تعداد واحدها می‌تواند زمینه اختلاف را ایجاد کند.
بهتر است جدول تقسیم واحدها و مشخصات هر واحد به‌عنوان پیوست قرارداد تنظیم و به امضای طرفین برسد.
۵. اگر سازنده در ساخت تأخیر کند، مالک چه حقوقی دارد؟
تأخیر در اجرای پروژه از اختلافات رایج در مشارکت در ساخت است.
اگر سازنده در انجام تعهدات خود تأخیر کند، حقوق مالک به مفاد قرارداد، نوع تعهد، شرایط تأخیر و مقررات قانونی بستگی دارد.
در صورت وجود شرایط قانونی و قراردادی، مالک ممکن است بتواند اقدامات زیر را پیگیری کند:
۱. مطالبه وجه التزام: اگر برای تأخیر، مبلغ مشخصی به‌عنوان وجه التزام تعیین شده باشد، امکان مطالبه آن با توجه به مفاد قرارداد و شرایط قانونی بررسی می‌شود.
۲. الزام به اجرای تعهد: در صورت وجود شرایط لازم، مالک می‌تواند الزام سازنده به انجام تعهدات قراردادی را از مرجع صالح درخواست کند.
۳. فسخ قرارداد: فسخ همیشه نتیجه خودکار تأخیر نیست. امکان فسخ باید بر اساس وجود حق فسخ قراردادی یا قانونی و تحقق شرایط مربوط بررسی شود.
۴. مطالبه خسارت: در صورت وجود مبنای قانونی، امکان مطالبه خسارت ناشی از نقض تعهد نیز قابل بررسی است.
نکته مهم: بهتر است در قرارداد، برای تأخیر در هر مرحله از پروژه، ضمانت اجرای روشن و متناسبی پیش‌بینی شود. همچنین باید مشخص شود که تأخیر در کدام تعهد، موجب اعمال وجه التزام یا ایجاد حق فسخ خواهد شد.
۶. آیا مالک می‌تواند برای تضمین تعهدات سازنده، ضمانت دریافت کند؟
بله. طرفین می‌توانند در چارچوب قوانین و توافق خود، برای تضمین اجرای تعهدات سازنده تدابیر مناسبی پیش‌بینی کنند.
از جمله این تدابیر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
دریافت ضمانت‌نامه بانکی با شرایط روشن؛
پیش‌بینی وجه التزام برای تخلفات مشخص؛
تعیین مراحل پرداخت یا انتقال سهم متناسب با پیشرفت پروژه؛
درج شروط قراردادی برای مقابله با توقف غیرموجه عملیات؛
پیش‌بینی سازوکار حل اختلاف و نحوه ارزیابی پیشرفت پروژه.
انتخاب هر یک از این روش‌ها باید با توجه به ارزش ملک، وضعیت مالی سازنده، ماهیت تعهدات و امکان اجرای واقعی ضمانت صورت گیرد.
برای مثال، اگر قرار است انتقال سهمی از ملک در مراحل مختلف پروژه انجام شود، باید زمان، میزان و شرایط انتقال به‌گونه‌ای تنظیم شود که حقوق طرفین تا حد امکان حفظ شود.
همچنین، صرف دریافت یک چک یا سفته لزوماً به معنای تضمین کامل اجرای پروژه نیست؛ اعتبار، قابلیت وصول و شرایط استفاده از تضمین باید جداگانه بررسی شود.
۷. آیا سازنده می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را به شخص دیگری واگذار کند؟
پاسخ این پرسش به مفاد قرارداد و ماهیت تعهد موردنظر بستگی دارد.
در بسیاری از پروژه‌ها، شخصیت، توان مالی، تجربه و تخصص سازنده از عوامل اساسی در تصمیم مالک برای انعقاد قرارداد است. به همین دلیل، بهتر است وضعیت انتقال قرارداد، واگذاری عملیات اجرایی به پیمانکار دیگر و ورود شریک جدید به پروژه صریحاً مشخص شود.
باید میان واگذاری اجرای بخشی از عملیات ساختمانی به پیمانکار و انتقال موقعیت قراردادی سازنده تمایز قائل شد؛ زیرا این دو الزاماً آثار حقوقی یکسانی ندارند.
اگر مالک نمی‌خواهد سازنده بدون رضایت او شخص دیگری را جایگزین خود کند، باید این موضوع با رعایت مقررات قانونی و به‌صورت دقیق در قرارداد پیش‌بینی شود.
۸. مهم‌ترین شروطی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت درج شوند
برای کاهش اختلافات احتمالی، بهتر است هنگام تنظیم قرارداد به موارد زیر توجه شود:
۱. مشخصات کامل طرفین و وضعیت مالکیت ملک؛
۲. مشخصات ثبتی و حدود دقیق ملک؛
۳. تعهدات مالی و اجرایی مالک و سازنده؛
۴. سهم دقیق هر طرف و نحوه تقسیم واحدها؛
۵. مدت قرارداد و زمان‌بندی مراحل ساخت؛
۶. مشخصات فنی و کیفیت مصالح؛
۷. مسئولیت هزینه‌های ساخت، عوارض و بیمه؛
۸. نحوه انتقال سهم و تنظیم اسناد رسمی؛
۹. وجه التزام تأخیر و ضمانت اجرای تخلفات؛
۱۰. شرایط فسخ و آثار خاتمه قرارداد؛
۱۱. نحوه رسیدگی به اختلافات و مرجع حل اختلاف؛
۱۲. تکلیف توقف پروژه، ناتوانی مالی سازنده و حوادث خارج از اختیار طرفین.
بهتر است قرارداد پس از بررسی اسناد مالکیت، وضعیت ثبتی ملک، توان مالی سازنده و شرایط واقعی پروژه تنظیم شود.
همچنین، پیش از امضای قرارداد باید مقررات لازم‌الاجرای مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و الزامات قانونی مرتبط با نوع توافق بررسی شود؛ زیرا نحوه تنظیم و ثبت قرارداد می‌تواند در حفظ حقوق طرفین اهمیت اساسی داشته باشد.
۹. اشتباهات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت
برخی اشتباهات می‌توانند هزینه‌های سنگینی برای مالک یا سازنده ایجاد کنند. مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
امضای قرارداد بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک؛
اعتماد صرف به وعده‌های شفاهی سازنده؛
تعیین‌نکردن زمان دقیق تحویل ساختمان؛
مشخص‌نکردن واحدهای اختصاص‌یافته به هر طرف؛
پیش‌بینی‌نکردن ضمانت اجرای تأخیر؛
بی‌توجهی به وضعیت مالی و سابقه اجرایی سازنده؛
مبهم‌گذاشتن شرایط فسخ و نحوه تسویه حساب؛
تعیین‌نکردن تکلیف انتقال سهم و تنظیم اسناد رسمی.
در بسیاری از موارد، اختلافات مشارکت در ساخت از ابتدا و به دلیل ضعف در تنظیم قرارداد شکل می‌گیرند؛ بنابراین، بررسی حقوقی قرارداد پیش از امضا می‌تواند از بروز بخش مهمی از این مشکلات جلوگیری کند.
۱۰. پرسش‌های متداول درباره مشارکت در ساخت
۱. در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک چه تعهداتی دارد؟
مالک معمولاً موظف است ملک و مدارک موردنیاز را مطابق قرارداد تحویل دهد و در انجام اقداماتی که بر عهده اوست، از جمله برخی تشریفات اداری و ثبتی، همکاری کند. تعهدات دقیق او به مفاد قرارداد بستگی دارد.
۲. مهم‌ترین تعهد سازنده در مشارکت در ساخت چیست؟
تأمین هزینه‌های مورد توافق، اجرای عملیات ساختمانی مطابق مشخصات فنی و مجوزهای قانونی، رعایت زمان‌بندی و انجام تعهدات مربوط به تحویل واحدها از مهم‌ترین تعهدات سازنده هستند.
۳. اگر سازنده ساختمان را در موعد مقرر تحویل ندهد، چه باید کرد؟
ابتدا باید قرارداد و شروط مربوط به زمان تحویل، وجه التزام، تمدید مدت و شرایط تأخیر بررسی شود. سپس با توجه به شرایط پرونده، امکان مطالبه وجه التزام، الزام به انجام تعهد یا سایر راهکارهای قانونی ارزیابی می‌شود.
۴. آیا مالک می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند؟
فسخ قرارداد در هر شرایطی امکان‌پذیر نیست. وجود حق فسخ قانونی یا قراردادی و تحقق شرایط اعمال آن باید بررسی شود. صرف نارضایتی یکی از طرفین یا هر نوع تأخیر، لزوماً موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود.
۵. سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
سهم طرفین معمولاً بر اساس ارزش ملک، هزینه‌های ساخت، موقعیت پروژه و توافق آن‌ها تعیین می‌شود. بهتر است علاوه بر درصد سهم، واحدهای اختصاص‌یافته به هر طرف نیز مشخص شوند.
۶. آیا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به‌صورت عادی کافی است؟
پاسخ به این پرسش به ماهیت توافق، مقررات لازم‌الاجرا و الزامات قانونی مربوط به ثبت رسمی بستگی دارد. پیش از امضا باید شرایط قانونی تنظیم و ثبت قرارداد و آثار حقوقی آن بررسی شود.
۷. آیا می‌توان برای تأخیر سازنده وجه التزام تعیین کرد؟
بله. طرفین می‌توانند با رعایت مقررات قانونی، برای تخلف از تعهدات مشخص، از جمله تأخیر در انجام تعهد، وجه التزام تعیین کنند. نحوه محاسبه، زمان شروع و پایان و شرایط مطالبه آن باید روشن باشد.
۸. آیا سازنده می‌تواند بدون رضایت مالک، قرارداد را به شخص دیگری واگذار کند؟
این موضوع به مفاد قرارداد، ماهیت انتقال و مقررات حاکم بستگی دارد. بهتر است شرایط واگذاری قرارداد و حدود اختیارات سازنده از ابتدا به‌صراحت مشخص شود.
جمع‌بندی
قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی مهم با آثار مالی و حقوقی قابل‌توجه برای مالک و سازنده است. مشخص‌کردن تعهدات طرفین، تعیین سهم دقیق، تنظیم برنامه زمان‌بندی، پیش‌بینی ضمانت اجرا و تعیین تکلیف تنظیم اسناد رسمی، از مهم‌ترین اقداماتی هستند که باید پیش از امضای قرارداد انجام شوند.
اگر قصد دارید ملکی را به مشارکت در ساخت واگذار کنید یا به‌عنوان سازنده وارد یک پروژه ساختمانی شوید، بررسی حقوقی قرارداد پیش از امضا می‌تواند به شناسایی ریسک‌ها و پیشگیری از اختلافات آینده کمک کند.