نکاتی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین و در عین حال حساسترین قراردادهای حوزه املاک و ساختمان است. در این قرارداد معمولاً مالک، زمین یا ملک خود را بهعنوان آورده وارد قرارداد میکند و سازنده نیز با تأمین سرمایه، دانش فنی و مدیریت عملیات ساختمانی، متعهد به احداث ساختمان میشود. در نهایت نیز واحدهای احداثشده بر اساس توافق طرفین میان مالک و سازنده تقسیم خواهد شد.
با توجه به ارزش بالای ملک و هزینههای ساختوساز، کوچکترین ابهام در قرارداد مشارکت در ساخت میتواند در آینده موجب اختلافات جدی و حتی طرح دعاوی حقوقی شود. به همین دلیل، تنظیم دقیق قرارداد و پیشبینی ضمانت اجرا برای تعهدات طرفین اهمیت بسیار زیادی دارد.
۱. وضعیت حقوقی و ثبتی ملک را پیش از قرارداد بررسی کنید
یکی از نخستین اقدامات پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک است. مالک باید مشخصات دقیق ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه، میزان مالکیت، وضعیت رهن یا بازداشت و حقوق اشخاص ثالث را بهصورت شفاف مشخص کند.
همچنین باید بررسی شود که آیا ملک از نظر شهرداری و ضوابط شهرسازی قابلیت ساخت موردنظر را دارد یا خیر. تعداد طبقات، تراکم، سطح اشغال، تعداد واحدها و سایر مشخصات ساختمانی باید تا حد امکان بر اساس اطلاعات و مجوزهای معتبر تعیین شود.
۲. آورده مالک و سازنده باید دقیقاً مشخص شود
در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که آورده هر یک از طرفین چیست.نکاتی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت
آورده مالک معمولاً شامل عرصه یا ملک است و آورده سازنده میتواند شامل هزینههای ساخت، اخذ مجوزها، هزینههای اداری، هزینههای مهندسی، مصالح، دستمزد عوامل اجرایی و سایر هزینههای مربوط به پروژه باشد.
صرف نوشتن عباراتی مانند «سازنده کلیه هزینههای ساخت را پرداخت میکند» همیشه کافی نیست. بهتر است هزینهها و مسئولیتهای سازنده تا حد امکان بهصورت جزئی و روشن در قرارداد مشخص شود.
۳. سهم مالک و سازنده را با دقت تعیین کنید
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین سهم طرفین است. برای مثال ممکن است توافق شود که مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد از ساختمان احداثی را مالک شوند.
اما موضوع فقط تعیین یک درصد ساده نیست. باید مشخص شود این سهم دقیقاً نسبت به چه چیزی محاسبه میشود و کدام واحدها، پارکینگها، انباریها و حقوق مشاعی متعلق به هر طرف خواهد بود.
بهتر است حتیالامکان تقسیم واحدها از ابتدا با ذکر طبقه، شماره واحد، متراژ تقریبی، پارکینگ و انباری مشخص شود تا در پایان پروژه اختلافی درباره نحوه تقسیم ایجاد نشود.
۴. تعهدات سازنده باید کاملاً روشن باشد
از مهمترین تعهدات سازنده میتوان به تأمین سرمایه و هزینههای ساخت، اخذ یا پیگیری مجوزهای لازم، اجرای عملیات ساختمانی مطابق نقشه و مشخصات فنی، استفاده از مصالح مورد توافق، رعایت مقررات فنی و ایمنی و تحویل ساختمان در موعد مقرر اشاره کرد.
همچنین بهتر است در قرارداد مشخص شود که سازنده بدون رضایت مالک حق ایجاد تغییرات اساسی در نقشه، تعداد واحدها، کیفیت مصالح یا مشخصات پروژه را ندارد.
۵. تعهدات مالک را نیز فراموش نکنید
قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای سازنده تعهد ایجاد نمیکند. مالک نیز معمولاً تعهداتی مانند تحویل ملک در موعد مقرر، همکاری برای اخذ مجوزها، حضور در دفترخانه در موارد مورد توافق و فراهم کردن مقدمات قانونی موردنیاز پروژه را بر عهده دارد.https://www.google.com/goto?url=CAESXgHrOzAVPseDfAEpdFXRvSNmT9xkodzDPtuUanFpmINQT9GSgsuw5OOQ9bzHMwTF8Gs87O1Fi2Y5cjQHlX9x0XEgo7EEIQkZCXE0DeAEPVqWAgLFi__9bG_B6XcrDh0
اگر انجام تعهدی از سوی مالک برای ادامه عملیات ساختمانی ضروری است، باید زمان و نحوه انجام آن در قرارداد مشخص شود.
۶. برای تأخیر و تخلف، وجه التزام تعیین کنید
یکی از مهمترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت، پیشبینی ضمانت اجرای مناسب است.
برای مثال اگر سازنده در تحویل ساختمان تأخیر کند، میتوان برای هر روز یا هر ماه تأخیر، مبلغ مشخصی را بهعنوان وجه التزام تعیین کرد. همچنین در صورت تأخیر مالک در انجام تعهدات خود نیز میتوان ضمانت اجرای مشخصی در نظر گرفت.
وجه التزام باید بهگونهای تنظیم شود که از نظر حقوقی روشن باشد؛ همچنین بهتر است برای تخلفات مهم مانند انتقال غیرمجاز حقوق قرارداد، توقف غیرموجه عملیات، تأخیر طولانیمدت یا عدم تأمین هزینههای ساخت، ضمانت اجراهای متناسب پیشبینی شود.
۷. تکلیف انتقال سند و قدرالسهم را مشخص کنید
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، انتقال سهم سازنده از ملک یا تنظیم وکالتنامه برای انجام امور ساختمانی مطرح میشود. این موضوع از حساسترین بخشهای قرارداد است.
نباید بدون بررسی دقیق، اختیار گستردهای به سازنده داده شود. بهتر است انتقال یا اعطای اختیارات، متناسب با پیشرفت پروژه و در چارچوب دقیق قرارداد انجام شود.
از سوی دیگر، با توجه به مقررات جدید حوزه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، توجه به تشریفات ثبتی و وضعیت ثبت رسمی قرارداد اهمیت بیشتری پیدا کرده است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در خصوص پیشفروش ساختمان و برخی اعمال حقوقی مرتبط با املاک، الزامات مهمی مقرر کرده است.
۸. مشخصات فنی ساختمان را در قرارداد درج کنید
نوع نما، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، کابینت، کفپوش، شیرآلات، دربها، پنجرهها، سیستم برق و سایر مشخصات فنی ساختمان بهتر است در قرارداد یا پیوستهای آن مشخص شود.
در قانون پیشفروش ساختمان نیز بر درج مشخصات فنی و معماری ساختمان، مشخصات عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نما، نوع مصالح و سایر موارد مؤثر در ارزش ساختمان تأکید شده است.
بنابراین بهتر است به جای عباراتی مانند «مصالح مرغوب» یا «ساختمان لوکس»، مشخصات دقیق و قابل ارزیابی درج شود.
۹. تکلیف تغییرات متراژ و نقشه را مشخص کنید
ممکن است پس از اخذ پروانه یا در زمان تهیه صورتمجلس تفکیکی، متراژ واقعی واحدها با متراژ پیشبینیشده متفاوت باشد.
به همین دلیل باید از ابتدا مشخص شود که در صورت افزایش یا کاهش متراژ، نحوه محاسبه و تسویه چگونه خواهد بود. همچنین تکلیف تغییر تعداد واحدها یا تغییر نقشه به دلیل ضوابط شهرداری باید در قرارداد مشخص شود.
۱۰. تخلف هر یک از طرفین چه پیامدی دارد؟
اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، حسب مفاد قرارداد و شرایط پرونده، ممکن است مالک بتواند حقوقی مانند مطالبه وجه التزام، الزام به انجام تعهد، مطالبه خسارت و در موارد مقرر، فسخ قرارداد را پیگیری کند.
از طرف دیگر، اگر مالک نیز تعهدات قراردادی خود را انجام ندهد، سازنده میتواند حسب مورد، اجرای تعهد، خسارت یا سایر حقوق قراردادی و قانونی خود را مطالبه کند.
به همین دلیل، قرارداد باید بهگونهای تنظیم شود که تخلف، نحوه اثبات آن، مهلت رفع تخلف و ضمانت اجرای آن تا حد امکان روشن باشد.
۱۱. قرارداد مشارکت در ساخت را قبل از امضا بررسی حقوقی کنید
یکی از اشتباهات رایج این است که طرفین از نمونه قراردادهای موجود در اینترنت استفاده کرده و بدون بررسی شرایط واقعی ملک و پروژه آن را امضا میکنند.
در حالی که هر پروژه ساختمانی شرایط خاص خود را دارد. وضعیت سند، تعداد مالکان، شرایط شهرداری، میزان آورده سازنده، نحوه تقسیم واحدها، زمانبندی پروژه و ضمانت اجراها میتواند قرارداد مناسب را تغییر دهد.
از این رو، توصیه میشود قبل از امضای قرارداد، متن آن توسط وکیل متخصص در امور قراردادها و دعاوی ملکی بررسی شود.
جمعبندی
قرارداد مشارکت در ساخت صرفاً یک توافق برای ساخت ساختمان نیست؛ بلکه قراردادی است که میتواند حقوق مالی بسیار سنگینی برای سالهای آینده طرفین ایجاد کند. تعیین دقیق آوردهها، سهمالشرکه، تعهدات مالک و سازنده، زمانبندی پروژه، نحوه تقسیم واحدها، مشخصات فنی، ضمانت اجرا، وجه التزام، شرایط فسخ و نحوه انتقال رسمی حقوق، از مهمترین مواردی است که باید در قرارداد مورد توجه قرار گیرد.
همچنین با توجه به تحولات مقررات مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اصلاح مقررات قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد بدون توجه به الزامات قانونی و ثبتی میتواند ریسکهای جدی ایجاد کند. قانون پیشفروش ساختمان، پس از اصلاحات قانونی، قراردادهایی را که مالک رسمی زمین به موجب آن با شخص دیگری مشارکت در ساخت میکند نیز در قلمرو تعریف پیشفروش ساختمان قرار داده است.
در مجموعه حقوقی محمدرضا مه، وکیل پایه یک دادگستری، در برخی پروندهها و خدمات حقوقی، امکان توافق بر پرداخت حقالوکاله در پایان کار یا بهصورت مرحلهای وجود دارد و شرایط آن با توجه به نوع پرونده و توافق با موکل تعیین میشود.