خیار شرط در معاملات ملکی 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
خیار شرط یکی از خیاراتی است که در اکثر مواقع در قراردادهای ملکی استفاده میشود.
تقریبا میتوان گفت هیچ قرارداد ملکی نیست که در آن از این خیار استفاده نشود.
بنابراین این خیار در معاملات ملکی دارای اهمیت قابل توجهی است.
خیار شرط چیست؟
قراردادهای ملکی از نظر قانونی از عقود لازم به حساب میآیند.
بنابراین برای فسخ آن یا،
باید اختیاری برای فسخ قرارداد پیشبینی شده باشد،
یا با رضایت طرفین اقاله یعنی تفاسخ شود.
بخشی از اختیاراتی که به واسطه آن میتوان قرارداد را فسخ کرد،
تحت عنوان خیار شرط شناخته میشود.
اغلب خیاراتی که در قراردادهای ملکی استفاده میشوند،
بر اساس قاعده لاضرر است.http://www.law.com
یعنی مبنای آنها این است که اگر یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف قرارداد دچار ضرر شدند،
بتوانند با استفاده از آن قرارداد را فسخ کنند.
اما اساس این خیار متفاوت است.
مبنای اصلی در خیار شرط،
حاکمیت اراده است.
یعنی طرفین قرارداد میتوانند با اراده خود در خصوص شرایطی برای فسخ معامله توافق کنند.
در واقع در این خیار علت فسخ قرارداد را،
قانون تعیین نکرده و بر اساس اراده طرفین قرارداد تعیین میشود.
نحوه نوشتن خیار شرط در قراردادهای ملکی:
برای استفاده از این خیار در قراردادهای ملکی،
نیاز نیست عبارت خیار شرط را بنویسید.
بلکه اگر مشخص شود شرطی تعیین میشود که بر اساس آن میتوان قرارداد را فسخ کرد،
کفایت میکند.
نکته مهم در استفاده از این خیار در قراردادهای ملکی،
این است که باید مدت آن معین باشد.
یعنی صاحب حق،
نمیتواند این حق را تا ابد برای خود محفوظ بداند.
در صورتی که مدت این خیار تعیین نشود،
بنابر ماده 401 قانون مدنی،
نه تنها خیار باطل است،
بلکه قرارداد نیز باطل میشود.
برای باطل نشدن این خیار در قراردادهای ملکی،
نیازی نیست زمان شروع آن را مشخص کنید.
چرا که به صورت خودکار،
زمان شروع شرط از ابتدای عقد قرارداد،
در نظر گرفته میشود.
بنابراین در قراردادهای ملکی،
تعیین نکردن زمان شروع خیار موجب باطل شدن آن نمیشود.
اما زمان خاتمه شرط در قراردادهای ملکی باید مشخص شود.
در خصوص اجاره،
با توجه به این که به طور معمول باید زمان اجاره در اجاره نامه مشخص شود،
باز هم به طور خودکار زمان پایان خیار شرط،
انتهای قرارداد اجاره در نظر گرفته میشود.
در خصوص مبایعه نامه داستان متفاوت است.
در صورتی که در مبایعه نامه زمان تنظیم سند مشخص شده باشد،
باز هم زمان انتهای شرط مصادف با تاریخ تنظیم سند،
در نظر گرفته میشود.
در غیر این صورت،
هم شرط تعیین شده باطل است هم بیع.
نکته آخر در این خصوص این است که،
حق استفاده از خیار شرط برای هر دو طرف معامله محفوظ است.
در این مورد یک استثنا وجود دارد.
آن هم اجاره نامههایی است که،
تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هستند.
نحوه فسخ قرارداد با استفاده از خیار شرط و اعلام آن:
اگر شرطی که در قرارداد برای فسخ عنوان شده است واقع شود،
صاحب حق میتواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نماید.
برای این منظور،
صرفا اعلام صاحب حق کفایت میکند،
و حتی نیاز به ابلاغ این موضوع به طرف دیگر قرارداد نیست.
منظور از اعلام کردن این است که فرد صاحب حق،
یا به صورت لفظی اعلام کند که قرارداد را فسخ کرده،
یا این که عملی انجام دهد که نشان دهنده فسخ کردن قرارداد باشد.
نکته بسیار مهم این است که برای اعمال فسخ با استفاده از خیار شرط،
نیازی به رأی دادگاه نیست.
بلکه فسخ صرفا با اعلام صاحب حق اعمال میشود.
در صورتی که اختلافی در این خصوص به پیش آید،
با مراجعه به دادگاه،
تقاضای تأیید فسخ مطرح میگردد،
نه درخواست فسخ.
چرا که دادگاه در خصوص خیار شرط،
صلاحیت فسخ قرارداد را ندارد.
بنابراین دادگاه در این مورد فقط وجود حق خیار و نحو درست اجرا آن را تأیید میکند.
علت این مسئله این است که مبنای این خیار اصل حاکمیت اراده است.
در سایر خیارات مثل خیار غبن،
مبنا عدم ضرر طرفین است.
بنابراین در سایر خیارات برای احراز آن و فسخ معامله،
نیاز به رأی دادگاه است.
اما در خصوص این خیار،
مبنای تعیین حق فسخ اراده طرفین است،
نه قانون.
مسئله فوریت در این خیار:
موضوع دیگر در خصوص این خیار،
مسئله فوریت است.
برخی از خیارات مثل خیار غبن،
فوری هستند.
یعنی صاحب حق فسخ،
زمانی که متوجه ضرر و زیان فاحش شده،
باید برای فسخ قرارداد اقدام کند.
در خیارات فوری،https://www.mehdadgar.ir
به تعویق انداختن اقدام برای فسخ،
حق فسخ را از بین میبرد.
اما در خصوص بعضی از خیارات از جمله خیار شرط،
قانون درباره فوری بودن آن سکوت کرده است.
بنابراین به تعویق انداختن اقدام برای فسخ معامله با استفاده از خیار شرط،
برای صاحب حق مشکلی ایجاد نکرده و حق او جهت فسخ معامله را از بین نمیبرد.